Boa tarde, Patrícia,
Essa situação exige um pouco mais de cuidado do que simplesmente lançar as construções como benfeitorias, porque o conceito de benfeitoria para fins de ITR não se aplica bem ao que você está descrevendo.
Vamos por partes.
Para fins de ITR, benfeitorias são construções, instalações e melhorias feitas pelo próprio produtor ou proprietário para dar suporte à exploração rural do imóvel, como galpões, currais, cercas, silos, casas de colonos ou de apoio à atividade agropecuária. O valor dessas benfeitorias é excluído do VTN (Valor da Terra Nua), conforme o artigo 10, parágrafo 1º, inciso I, da Lei 9.393 de 1996, mas elas continuam fazendo parte do mesmo imóvel rural, sob o domínio do mesmo titular, e servindo à atividade rural.
O que você descreveu é bem diferente disso. Se os terrenos já foram vendidos de forma irregular e hoje existem várias casas construídas por terceiros, o que ocorreu na prática foi um parcelamento do solo, e não uma simples benfeitoria. Isso configura o que a Lei 6.766 de 1979 chama de parcelamento irregular ou clandestino do solo, que é uma situação com implicações legais bem mais amplas do que apenas a declaração do ITR, incluindo responsabilidade civil e até criminal para quem promoveu o loteamento sem registro e sem autorização do município.
Do ponto de vista tributário, isso traz algumas consequências importantes para a declaração de 2025.
A primeira é sobre quem é o contribuinte. O artigo 4º da Lei 9.393 de 1996 diz que contribuinte do ITR é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Se o proprietário original perdeu de fato a posse de parte da área para terceiros, mesmo que essa venda tenha sido irregular e não registrada em cartório, isso pode significar que, na prática, ele não detém mais posse sobre aquelas frações, ainda que continue constando como proprietário na matrícula. Isso é relevante porque o correto não é simplesmente inflar o campo de benfeitorias para justificar as construções, mas sim avaliar com cuidado qual é a real área sob domínio e posse do declarante, e qual parte já está de fato ocupada por terceiros.
A segunda questão é sobre a natureza rural do imóvel. O ITR incide sobre imóveis localizados fora do perímetro urbano do município, conforme o artigo 29 do Código Tributário Nacional e o artigo 1º da Lei 9.393 de 1996. Se o loteamento já avançou a ponto de a área ter características tipicamente urbanas, com ruas, lotes definidos e diversas residências, pode ser que o próprio enquadramento como imóvel rural esteja em xeque, dependendo de como a legislação municipal define o perímetro urbano daquele município. Se a prefeitura já reconhece essa área como urbana, o imposto cabível passaria a ser o IPTU, e não o ITR, ainda que a regularização fundiária não tenha sido concluída.
Diante disso, o caminho mais correto não é forçar a informação para que pareça condizente com a realidade apenas no campo de benfeitorias, mas sim apurar com precisão qual é a real situação de propriedade e posse hoje, verificando a matrícula do imóvel, o CCIR emitido pelo Incra e se há qualquer reconhecimento municipal de área urbana sobre parte do terreno. A declaração do ITR deve refletir essa realidade jurídica e fática, e não apenas camuflar uma situação irregular sob uma rubrica que não corresponde ao que efetivamente ocorreu.
Se a orientação for de que o proprietário ainda mantém a titularidade registrada e a posse de fato sobre toda a área, mesmo com as construções irregulares de terceiros, o mais adequado é declarar a área total como rural, indicar essas construções como uma informação à parte, deixando claro que não se trata de benfeitoria vinculada à exploração rural, e buscar orientação jurídica específica para regularizar a situação do parcelamento, já que isso tende a gerar problemas maiores do que apenas o preenchimento do ITR, especialmente se o Incra ou a prefeitura vierem a fiscalizar a área futuramente.