Bom dia, Fábio
Esse é um caso que envolve algumas regras específicas do ganho de capital e merece atenção no preenchimento.
Apuração do Ganho de Capital
O ganho de capital é calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição registrado na declaração. Como o valor de venda foi superior ao custo declarado, há ganho de capital tributável, independentemente de o recebimento ser à vista ou parcelado.
O ponto central aqui é que o ganho de capital é apurado no momento da venda, ou seja, quando o contrato foi firmado e a alienação ocorreu, e não conforme o recebimento das parcelas. Portanto, se o contrato de venda foi assinado em 2025, todo o ganho de capital é considerado realizado em 2025, mesmo que parte do valor só seja recebida em 2026.
Preenchimento no GCAP
O contribuinte deve usar o programa GCAP (Ganho de Capital) referente ao ano em que ocorreu a venda. Como parte foi recebida em 2025 e parte em 2026, o preenchimento funciona assim:
no GCAP 2025 ele informa o valor total da alienação, o custo de aquisição que constava na declaração e discrimina as parcelas, indicando quais foram recebidas em 2025 e quais serão recebidas em 2026. O programa calculará o ganho de capital total e proporcionará o imposto devido sobre a parcela recebida em 2025.
A parcela recebida em 2026 também gera imposto de ganho de capital, mas esse imposto deve ser recolhido via GCAP e pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento de cada parcela em 2026 — ou seja, o ganho não espera a declaração anual para ser tributado.
Alíquotas do Ganho de Capital
O imposto sobre ganho de capital para pessoas físicas segue uma tabela progressiva conforme o valor do ganho total apurado, que vai de 15% para ganhos até R$ 5 milhões, passando por 17,5%, 20% e chegando a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. A alíquota incide sobre o ganho total, mas o imposto é recolhido proporcionalmente conforme cada parcela é recebida.
Reflexo na DIRPF
Na declaração de imposto de renda de 2026 (ano-base 2025), o contribuinte deve informar na ficha de Bens e Direitos a baixa do imóvel vendido, indicando o valor pelo qual foi alienado. O ganho de capital apurado e o imposto pago via GCAP são importados automaticamente para a declaração, e o imposto recolhido entra como imposto pago, sendo confrontado com o devido na declaração.
Em relação ao saldo ainda a receber em 2026, ele deve ser declarado na ficha de Bens e Direitos como um crédito — geralmente como "crédito decorrente de alienação de bem a prazo" — pelo valor das parcelas ainda não recebidas até 31 de dezembro de 2025.
Prazo de recolhimento do imposto
Esse é um ponto muito importante: o imposto sobre ganho de capital não entra na declaração anual para ser pago depois. Ele deve ser recolhido via DARF com código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento de cada parcela. Portanto, para cada parcela recebida em 2026, o contribuinte tem até o último dia útil do mês seguinte para recolher o imposto correspondente.
Se houver atraso, incidem multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic.
Resumo do fluxo
O ganho é apurado integralmente no ano da venda, o imposto é recolhido proporcionalmente conforme cada parcela é recebida, o saldo a receber é declarado como crédito na DIRPF, e o imóvel é baixado da ficha de Bens e Direitos na declaração do ano da venda.