Bom dia, Miriam,
Que pergunta bem estruturada.
Vou responder cada ponto com calma.
1. Declarar o imóvel como herança em posse não formalizada
Sim, é possível declarar. Na ficha Bens e Direitos, utilize o grupo 01 – Bens Imóveis, código 12 – Casa (ou o código mais adequado ao tipo do imóvel). No campo discriminação, descreva de forma clara a situação: que o imóvel foi adquirido por herança de [nome do falecido], CPF [XXX], em decorrência do óbito ocorrido em [data], que a posse é exercida há anos pela contribuinte, que não há escritura ou formal de partilha concluídos, e que o único documento disponível é o espelho de IPTU. Quanto mais detalhada a descrição, melhor — isso protege o contribuinte em caso de questionamento futuro.
2. Usar o valor venal do IPTU como base
Na ausência de escritura ou outro documento formal que comprove o valor de aquisição, o valor venal constante no carnê de IPTU é a referência mais razoável e defensável a utilizar. Informe esse valor no campo "Situação em 31/12/2025" e deixe o campo de ano anterior em branco (ou zero, se for a primeira vez que o bem aparece na declaração). Registre na discriminação que o valor informado corresponde ao valor venal do IPTU por ausência de documento formal de aquisição.
3. Cuidados na inclusão de um bem nunca declarado
O principal ponto de atenção é a compatibilidade com a renda. Como o imóvel veio por herança — e não por compra — não há o problema clássico de "de onde veio o dinheiro para comprar". Ainda assim, vale registrar com clareza na discriminação que a aquisição se deu por herança, sem custo para a contribuinte.
Se o espólio do falecido chegou a ser declarado no IRPF ou se houve inventário (mesmo informal), é válido verificar se existe algum registro anterior que possa embasar ainda mais a descrição. Mas, na ausência disso, a narrativa clara na ficha de bens já cumpre bem o papel de transparência perante a Receita.
Não há necessidade de retificação de anos anteriores apenas para incluir o bem, desde que a situação de posse informal e a ausência de documentação sejam devidamente explicadas. O ideal é incluir o bem agora, na declaração de 2025 (ano-base 2025), com a justificativa na discriminação.
4. Rendimentos de aluguel e o Carnê-Leão no contexto do dependente
Aqui vai um ponto importante: os rendimentos de aluguel pertencem à esposa, que é a possuidora do imóvel. O Carnê-Leão deve estar cadastrado no CPF dela. Ao importar o Carnê-Leão na declaração, o programa vai trazer os rendimentos e o imposto recolhido corretamente.
Quando ela é incluída como dependente na declaração do marido, os rendimentos dela — incluindo a aposentadoria estadual e os aluguéis — são somados à base de cálculo da declaração conjunta. O Carnê-Leão importado fica vinculado a ela dentro da declaração, e o imposto já recolhido é aproveitado normalmente como antecipação. O procedimento de importação do Carnê-Leão na declaração em que ela consta como dependente é o correto — o próprio programa do IRPF comporta isso.
5. Declaração conjunta ou separada?
Não existe resposta única aqui sem simulação. Mas alguns fatores pesam nesse cenário específico:
A esposa tem renda própria relevante (aposentadoria estadual + R$ 27.000 de aluguel). Quando um dependente tem renda significativa, a declaração conjunta frequentemente resulta em mais imposto, porque toda a renda dela se soma à base do titular. Em separado, cada um usa sua própria tabela progressiva, suas próprias deduções e — no caso dela, com mais de 65 anos — ela teria direito à isenção sobre parte dos rendimentos de aposentadoria na declaração dela.
Vale a pena avaliar com atenção antes de decidir.
6. Sim, a simulação é obrigatória nesse cenário
Faça as duas simulações no programa da Receita: uma com ela como dependente (declaração conjunta) e outra com ela declarando em separado. Compare o resultado final — imposto a pagar ou restituição — considerando os dois CPFs juntos no caso da declaração separada.
Dado que ela é aposentada com mais de 65 anos, tem rendimentos de aluguel apurados pelo Carnê-Leão e um bem imóvel a declarar, há uma chance real de que a declaração em separado seja mais vantajosa. Mas só a simulação vai confirmar isso com segurança.
Resumindo o fluxo prático: declare o imóvel com descrição detalhada usando o valor venal do IPTU, importe o Carnê-Leão no CPF dela, faça as duas simulações e então decida entre conjunta e separada.