Olá Vitor, bom dia!
No caso de bens comuns (adquiridos na constância do casamento em regime de Comunhão Parcial, que é a regra geral), os bens e os respectivos ganhos de capital podem ser tributados/declarados em qualquer uma das declarações, ou 50% em cada uma.
No entanto, como a casa estava na declaração da esposa, o caminho mais natural e simples para o cruzamento de dados da Receita Federal é que o Ganho de Capital (GCAP) seja apurado e declarado no CPF dela.
Fundamentação: Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e o Perguntão da Receita Federal (Questão sobre Bens em Condomínio/Casamento). Se o bem consta integralmente no IR de um dos cônjuges, a baixa do bem e a apuração do ganho devem seguir esse CPF para evitar inconsistências no sistema.
Aqui está o ponto onde vocês podem economizar o imposto. Existe uma isenção específica que se aplica perfeitamente ao caso:
Isenção por Venda de Imóvel Residencial (Art. 2º da Lei 11.196/2005): O ganho de capital na venda de imóvel residencial é isento se o produto da venda for aplicado na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil, no prazo de 180 dias.
A construção conta como aquisição? Sim. A Receita Federal (instruída por decisões judiciais e normativas recentes) aceita que o valor da venda seja usado para a construção em terreno já possuído ou adquirido.
Aplicação no Terreno do Esposo: Mesmo que o terreno esteja no IR do marido e a casa no da esposa, por serem um casal em regime de comunhão, a aplicação do recurso na construção da nova moradia da família valida a isenção.
3. Como proceder na prática (Passo a Passo)
GCAP 2026 (referente a 2025): Preencha o programa de Ganho de Capital no CPF da esposa (já que a casa estava lá).
Indique a Isenção: No GCAP, informe que o valor será utilizado para aquisição/construção de imóvel residencial no prazo de 180 dias. Isso fará com que o imposto sobre os R$ 20.000,00 de lucro seja zero.
Na Declaração do Marido: Como ele já declara o terreno, os valores gastos na construção (comprovados com notas fiscais em nome de qualquer um dos dois) serão adicionados anualmente na ficha de "Bens e Direitos" sob o código do terreno, aumentando o custo de aquisição deste.
Ajuste de Saldo: Na declaração da esposa, a casa é baixada (valor zerado em 31/12/2025). Na declaração do marido, o valor do imóvel "subirá" conforme a construção evolui.
Espero ter ajudado.
