Bom dia, Tatiane,
A Reforma Tributária traz mudanças importantes para o setor imobiliário, e a escolha da forma de recolhimento do IBS/CBS tem implicações práticas relevantes.
Setor Imobiliário na Reforma Tributária
Regime especial para imóveis
A LC 214/2025 estabeleceu um regime específico para o mercado imobiliário, com alíquotas reduzidas. Para locação de imóveis, o tratamento é:
- Pessoa Jurídica que explore locação de imóveis: sujeita ao IBS e CBS com redução de 50% nas alíquotas (exceto locação de imóveis rurais em algumas situações).
- Pessoa Física que alugue imóveis: em regra, imune ao IBS e CBS, desde que não caracterize atividade empresarial.
Então, o primeiro passo é entender se o seu cliente é PJ ou PF, e se a atividade é habitual e em escala que caracterize exploração empresarial.
Recolhimento pelo Simples Nacional — duas opções
Para os optantes do Simples, a lei prevê duas formas de recolhimento do IBS e CBS:
Opção 1 — Recolhimento dentro do DAS (unificado)
Opção 2 — Recolhimento fora do DAS (separado)
Qual escolher para o cliente de locação de imóveis?
Na prática, para o setor imobiliário, a decisão gira em torno de quem são os locatários:
- Locatários PF (residencial): não aproveitam crédito de IBS/CBS de qualquer forma → recolhimento dentro do DAS tende a ser mais simples e vantajoso.
- Locatários PJ (comercial, galpões, salas comerciais): podem se interessar nos créditos → recolhimento fora do DAS pode ser mais atrativo para fechar negócio, pois o locatário consegue recuperar parte do custo.
Ponto de atenção importante
A Reforma está em período de transição (2026–2032), com implementação gradual das alíquotas. Em 2026, as alíquotas de teste serão reduzidas (CBS a 0,1% e IBS a 0,05%), então o impacto financeiro inicial é baixo — mas as escolhas de regime e sistemática feitas agora podem ter efeitos futuros, então vale fazer esse planejamento com antecedência.
