Boa tarde, Luismar,
Vou responder as duas perguntas separadamente, porque têm naturezas bem diferentes.
Aluguel — Tributação e obrigatoriedade de declarar
Quando o aluguel é tributável
Os rendimentos de aluguel recebidos por pessoa física são tributáveis pelo imposto de renda e devem ser recolhidos mensalmente via carnê-leão quando o locatário for pessoa física, ou retidos na fonte quando o locatário for pessoa jurídica. Não existe isenção sobre o valor do aluguel em si — o que existe é a faixa de isenção da tabela progressiva do IR.
Para 2025 e 2026, o rendimento mensal até R$ 2.259,20 está na faixa de isenção da tabela progressiva. Portanto, se o total dos rendimentos tributáveis mensais da pessoa física, incluindo aluguéis, não ultrapassar esse valor, não haverá imposto a pagar, mas isso não significa que o valor não precisa ser declarado.
Obrigatoriedade de declarar
A obrigatoriedade de entregar a DIRPF não depende apenas do valor do aluguel, mas do enquadramento em qualquer um dos critérios de obrigatoriedade. Para o ano-base 2025, os principais critérios são recebimento de rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00 no ano, recebimento de rendimentos isentos não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200.000,00, posse de bens e direitos acima de R$ 800.000,00, e realização de operações em bolsa de valores.
Portanto, mesmo que o aluguel mensal seja pequeno e não gere imposto a pagar, se o total anual dos rendimentos tributáveis ultrapassar R$ 33.888,00 somando todas as fontes de renda, a declaração é obrigatória.
Quantidade de imóveis
Não existe limite de quantidade de imóveis para fins de isenção. A tributação não depende de quantos imóveis a pessoa possui, mas do valor total dos rendimentos recebidos. Uma pessoa com dez imóveis alugados por valores baixos pode ter carga tributária menor do que outra com um único imóvel de alto valor.
Imposto sobre Grandes Fortunas
Sobre essa questão, prefiro não opinar sobre as perspectivas políticas de aprovação ou não do projeto, especialmente considerando que estamos em período pré-eleitoral e o tema envolve posicionamentos políticos sobre os quais não é meu papel tomar partido ou fazer previsões.
O que posso te dizer de forma objetiva é que o Imposto sobre Grandes Fortunas está previsto na Constituição Federal de 1988 no artigo 153, inciso VII, mas nunca foi regulamentado por lei complementar até hoje, o que tecnicamente impede sua cobrança. Qualquer discussão sobre sua aprovação, impacto arrecadatório ou viabilidade política é um debate legítimo que está em curso no Congresso, e o acompanhamento das votações pode ser feito diretamente pelo site da Câmara dos Deputados e do Senado Federal.