Olá Jennifer. Bom dia.
Como o imóvel nunca foi declarado, o caminho correto não é lançar o valor total de mercado da casa hoje, e sim reconstruir o histórico do que foi efetivamente pago ao longo desses 15 anos.
Nunca lance o valor total do imóvel (ou o valor de mercado atual) de uma vez só na ficha de Bens e Direitos.
Para a Receita Federal, o "valor" de um imóvel financiado é a soma de tudo o que já foi pago por ele (entrada + parcelas + taxas + FGTS utilizado), e não o valor de avaliação dele. Se você colocar, por exemplo, R$ 300.000,00 direto na coluna de 2025, o sistema vai entender que você adquiriu um patrimônio enorme em um único ano, gerando um alerta de sonegação ou omissão se a sua renda não justificar esse salto.
Como fazer a ergularização?
Passo 1: Juntar os Documentos (Histórico Financeiro)
Você precisará solicitar ao cliente que ele solicite ao banco credor o extrato de evolução da dívida desde o início do financiamento. Você precisa saber exatamente:
O valor da entrada (pago há ~15 anos);
A soma de todas as parcelas pagas ano a ano;
Se houve uso de FGTS para amortização em algum momento.
Passo 2: O Lançamento na DIRPF Atual (Ficha "Bens e Direitos")
Você vai abrir a ficha de Bens e Direitos, selecionar o grupo 01 (Bens Imóveis) e o código correspondente (ex: 12 - Casa).
No campo "Discriminação": Explique detalhadamente a situação.
Exemplo: "Casa residencial localizada na Rua X, nº Y, adquirida em [Data de 15 anos atrás] por meio de financiamento bancário junto ao Banco [Nome], em X parcelas. O imóvel nunca foi declarado em exercícios anteriores por erro/omissão do contribuinte. Segue a regularização do custo de aquisição acumulado até o momento." (Insira também o CPF/CNPJ dos vendedores e o número da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis).
Coluna "Situação em 31/12/2024": Aqui você deve colocar a soma de tudo o que foi pago desde o início do financiamento até o final de 2024 (Entrada + parcelas de todos os anos anteriores + FGTS usado).
Coluna "Situação em 31/12/2025": Aqui você vai pegar o valor da coluna de 2024 e somar as parcelas que foram pagas especificamente ao longo do ano de 2025.
Atenção sobre Financiamento: No caso de financiamento habitacional (SFH), você não preenche a ficha "Dívidas e Ônus Reais". O saldo devedor não vai lá; o controle é feito exclusivamente na ficha de Bens e Direitos, aumentando o valor do imóvel ano a ano conforme as parcelas são pagas.
Devo retificar as declarações passadas?
Essa é a grande decisão estratégica do contador. Pela regra estrita, o correto seria retificar os últimos 5 anos (período decadencial) para que o patrimônio viesse evoluindo ano a ano de forma linear.
Porém, na prática, há duas abordagens:
Retificar os últimos 5 anos (Mais Correta e Segura)
Se o contribuinte entregou declarações nos últimos 5 anos, você reabre a DIRPF de 5 anos atrás, insere o imóvel com o valor acumulado até ali e vai replicando/atualizando ano a ano com as parcelas pagas até chegar na declaração atual.
Vantagem: Blindagem total contra Malha Fina, pois a evolução patrimonial fica perfeita nos sistemas da Receita.
Desvantagem: Dá mais trabalho operacional para o profissional. (Não gera multa por retificação, desde que o imposto devido não mude).
Regularizar "Tudo de uma Vez" na Atual (Prática, mas com moderado risco)
Inserir o imóvel direto na declaração atual, já calculando na coluna "Situação em 31/12/2024" todo o montante pago nos últimos 14 anos, e em "31/12/2025" somar as parcelas de 2025.
Vantagem: Rapidez e simplificação do processo.
Risco: Se o valor acumulado em 31/12/2024 for muito expressivo, os robôs da Receita podem reter a declaração em Malha Fina para entender por que aquele bem "surgiu" do nada com um valor histórico alto. Se retiver, basta apresentar os comprovantes do financiamento e o contrato de 15 anos atrás para provar que o dinheiro saiu de rendimentos antigos e que o bem só estava omitido.
Espero ter ajudado.