Olá Ana Beatriz. Bom dia.
Em Holdings o patrimônio imobiliário precisa refletir fielmente a realidade econômica para evitar problemas fiscais e distorções no balanço.
Para responder às suas duas perguntas, devemos recorrer às diretrizes do CPC 27 (Ativo Imobilizado) e da legislação fiscal brasileira.
1. Os gastos da reforma devem ser ativados na conta Edifícios?
Depende da natureza do gasto. O CPC 27 determina que os gastos posteriores à aquisição de um bem só devem ser incorporados ao valor do ativo (capitalizados/ativados) se eles aumentarem a vida útil econômica do imóvel, modificarem sua estrutura estrutural para melhor ou aumentarem sua capacidade de geração de benefícios econômicos futuros (como permitir um aluguel mais caro ou mudar o uso do imóvel).
Dividindo os exemplos que você citou:
Gastos que devem ser ATIVADOS (Imobilizado em Andamento):
Exemplos: Compra de mármores, contratação de empreiteiros para modificação estrutural, grandes obras de impermeabilização que resolvem problemas estruturais crônicos.
Por que? Esses gastos são considerados benfeitorias substanciais ou reconstruções que agregam valor permanente ao imóvel.
Como lançar em 2022: Durante o período da obra, você não joga direto na conta "Edifícios". Você deve debitar uma conta de controle chamada "Obras em Andamento" (no Ativo Não Circulante / Imobilizado) e creditar Fornecedores/Caixa. Quando a reforma terminar, você transfere o saldo total acumulado de "Obras em Andamento" para a conta definitiva de "Edifícios".
Gastos que devem ser lançados como DESPESA (Resultado do Período):
Exemplos: Troca de algumas telhas quebradas (manutenção comum), pequenas pinturas, reparos cotidianos.
Por que? Se o gasto serviu apenas para manter o imóvel em condições normais de uso, sem estender a vida útil original ou mudar a estrutura, trata-se de manutenção e conservação.
Como lançar: Debita "Despesas com Manutenção de Bens" (Resultado) e credita Caixa/Fornecedores.
2. Como o imóvel está sendo reformado, a depreciação é mantida?
Regra Geral: De acordo com o item 55 do CPC 27, a depreciação de um ativo inicia-se quando ele está disponível para uso e não cessa quando o ativo se torna ocioso ou é retirado do uso regular, a menos que o ativo esteja totalmente depreciado ou seja classificado como mantido para venda. Portanto, o fato de estar em reforma, por si só, não interrompe a depreciação do valor que já estava contabilizado.
A Exceção Prática (Paralisação Temporária): Se a reforma for de tal magnitude que o imóvel foi completamente esvaziado, teve sua estrutura original desconfigurada para renascer como um "novo prédio", e a diretoria da Holding formalizou que o bem está temporariamente "fora de operação/indisponível", a depreciação da parte que está sofrendo a intervenção pode ser suspensa se for adotado o método de depreciação por unidades produzidas/horas de uso (o que é raro para imóveis). Se usarem o método linear (cotas diárias/mensais), a depreciação continua correndo normalmente no resultado.
Atenção sobre a parte nova (Os gastos ativados): Os valores que você está acumulando na conta "Obras em Andamento" (mármores, empreiteiros, etc.) não sofrem depreciação enquanto a obra durar. Eles só começarão a ser depreciados a partir do momento em que a reforma for concluída, a obra for transferida para a conta "Edifícios" e o imóvel estiver pronto para o seu novo uso (seja para uso próprio da holding ou para locação).
Resumo dos Lançamentos na Reforma (2022)
Pela compra de materiais nobres e pagamento de empreiteiros (Estrutural):
D - Obras em Andamento (Ativo Imobilizado)
C - Fornecedores / Caixa
Pela manutenção rotineira (Troca de telhas pontuais):
D - Despesas com Conservação de Imóveis (Resultado)
C - Caixa / Fornecedores
Pela depreciação mensal do prédio antigo (que já vinha rodando):
D - Despesa de Depreciação (Resultado)
C - Depreciação Acumulada de Edifícios (Ativo Redutora)
Ao término da reforma (Futuro):
D - Edifícios (Ativo Imobilizado)
C - Obras em Andamento (Ativo Imobilizado)
Espero ter ajudado.