Boa tarde, Karyne,
Ótima pergunta, esse tipo de situação é mais comum do que parece e exige atenção aos detalhes.
Sobre o ganho de capital e a data correta
A regra geral para apuração do ganho de capital em bens imóveis é que o fato gerador ocorre na data da alienação, e a Receita Federal entende como alienação o momento em que ocorre a transferência dos direitos sobre o bem, o que inclui o recebimento do valor. Como seu cliente recebeu os R$ 100 mil em 2025, esse é o momento em que a alienação se concretizou do ponto de vista econômico e tributário, mesmo que o contrato formal só tenha sido assinado em abril de 2026.
Portanto, o ganho de capital deve ser apurado e o DARF recolhido com data de 2025, no mês em que o valor foi recebido. O programa GCAP que você usará para calcular o imposto vai pedir a data da alienação, e você deve informar a data do recebimento em 2025.
Sobre a variação patrimonial na declaração de 2025
Esse é exatamente o ponto que você levantou, e a lógica é a mesma. Como o dinheiro entrou no patrimônio do seu cliente em 2025, ele precisa constar na declaração de 2025. A forma de demonstrar isso é:
Na ficha de Bens e Direitos, você vai reduzir ou dar baixa na fração do imóvel rural, informando o valor de alienação em 2025, mesmo sem o contrato formal nessa data.
Na ficha de Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, o ganho de capital apurado vai estar refletido ali, já com o imposto pago via DARF.
Para justificar a variação patrimonial sem que haja inconsistência, o que vale é o comprovante de recebimento do valor (extrato bancário, por exemplo). O contrato de promessa de compra e venda assinado em 2026 serve como documento complementar, mas a movimentação financeira de 2025 já sustenta o lançamento.
Um ponto importante
Vale verificar se existe algum documento anterior a abril de 2026 que registre a promessa de venda, como um contrato particular, recibo ou qualquer instrumento que formalize o acordo antes do contrato definitivo. Isso reforça ainda mais a posição de que a alienação ocorreu em 2025 e afasta qualquer questionamento futuro.