Boa tarde, Katia,
Vamos organizar tudo por partes para ficar mais claro o que fazer em cada caso.
Sobre o terreno em construção (declaração de 2025)
Na declaração de 2025, você mantém o bem como terreno em construção, sim. O valor informado deve ser o custo acumulado até 31/12/2025, ou seja, o valor que já estava declarado nos anos anteriores somado às notas fiscais de materiais e serviços obtidas ao longo de 2025, mesmo que poucas. A venda ocorreu em 2026, então ela só vai aparecer na declaração de 2026, quando o ganho de capital será calculado e tributado. Nesse momento, o custo de aquisição será justamente esse valor acumulado que vinha sendo informado como custo do imóvel em construção.
Sobre a casa comprada em 2013 com ágio, regularizada no ano passado
Essa é uma situação bastante comum mas que precisa de atenção. O imóvel foi comprado por ágio em 2013, mas a matrícula e a quitação formal ocorreram apenas no ano passado. A orientação mais segura é declarar o bem a partir do ano em que ele passou formalmente para o nome dele, ou seja, incluir na declaração de 2025 com o valor que foi efetivamente pago, documentado pelo que constava no contrato de ágio mais os valores quitados para transferência. Caso queira declarar em exercícios anteriores via retificação, isso é possível, mas é preciso avaliar se vale o esforço e o risco de levantar questionamentos. O mais prático costuma ser incluir agora com o histórico de aquisição bem documentado.
Sobre a casa da esposa, comprada em 2010 antes do casamento
Essa é uma situação que exige um cuidado especial. O imóvel foi comprado pela esposa antes do casamento, então em tese é bem particular dela, não entra na comunhão, independente de quem paga as parcelas hoje. Como ela é dependente dele na declaração, o imóvel dela deve ser declarado na declaração dele, na ficha de bens e direitos, mas com a observação de que pertence à dependente. O custo de aquisição seria o valor do contrato original de 2010. A orientação aqui é incluir o imóvel na declaração de 2025 com esse valor histórico. Como nunca foi declarado, pode ser necessário retificar anos anteriores, mas se o objetivo é regularizar daqui pra frente, incluir agora com o valor original de compra é um caminho razoável, desde que ele tenha como comprovar a origem desse bem se for questionado.
Sobre as reformas
As reformas realizadas nos imóveis podem ser somadas ao custo de aquisição de cada um, desde que haja documentação, notas fiscais ou recibos. Isso é importante especialmente para o imóvel que será vendido, porque reduz o ganho de capital tributável.
Resumindo a estratégia de regularização
O cliente quer regularizar, e isso é o caminho certo. O ponto de atenção é que incluir bens que nunca foram declarados pode chamar atenção da Receita, então é importante ter a documentação de origem de cada um bem organizada. Para o imóvel vendido em 2026, o ganho de capital vai existir e precisará ser recolhido via GCAP no mês seguinte à venda. Tudo isso é administrável, mas exige organização e atenção aos valores de custo declarados em cada bem.