Boa tarde, Katia,
Essa situação tem alguns pontos importantes para organizar, então vou dividir em partes para ficar mais claro.
O que aconteceu na prática
A pessoa tinha um consórcio de terreno sendo declarado anualmente pelo valor pago (critério correto). Em 2023, ela celebrou um contrato de compromisso de compra e venda desse terreno por R$ 330.000,00, recebendo os pagamentos de forma parcelada. Com parte desse dinheiro quitou a carta de crédito do consórcio, e com o restante investiu numa casa em construção. A escritura ainda não foi lavrada no cartório.
O que precisa ser feito declaração por declaração
Na declaração de 2023 (ano-base 2023)
O contrato de compromisso de compra e venda já configura alienação do terreno para fins do IR. Portanto, a venda precisa ter sido declarada na época certa — em 2023 — no programa GCAP (Ganho de Capital), com apuração do imposto sobre a diferença entre o valor declarado na ficha de bens (R$ 374.000,00) e o valor de venda (R$ 330.000,00).
Nesse caso específico, o valor de venda foi menor que o custo declarado, então não há ganho de capital — há, na verdade, uma perda, que não gera imposto a pagar. Mas a venda ainda assim precisava ser informada no GCAP e o terreno baixado da ficha de bens em 2023.
Se isso não foi feito, é necessário retificar a declaração de 2023 para incluir essa alienação e baixar o bem.
Uma atenção importante aqui: como os pagamentos foram parcelados, é preciso verificar como foi tratado cada recebimento. Quando a venda é parcelada, cada parcela recebida gera um evento de apuração de ganho de capital no mês do recebimento — mesmo que a escritura ainda não tenha saído. Se parcelas foram recebidas em 2023 e 2024, pode haver necessidade de retificar mais de um exercício e recolher GCAP (via DARF) para cada mês em que houve recebimento, caso haja ganho nas parcelas individuais.
Na declaração de 2024 (ano-base 2024)
Se parcelas do terreno foram recebidas em 2024, elas também precisam ser apuradas no GCAP referente a 2024. O terreno já deve aparecer como baixado (alienado) desde 2023 na ficha de bens.
Quanto à quitação da carta de crédito do consórcio
O fato de ela ter usado o dinheiro recebido para quitar o consórcio não altera em nada a apuração do ganho de capital. O que importa para o GCAP é o valor recebido na venda e o custo de aquisição declarado — a destinação do dinheiro é irrelevante para essa conta.
Quanto à casa em construção
A casa que está sendo construída deve continuar sendo declarada na ficha de bens pelo valor investido até cada ano-base, seguindo o critério de custo de aquisição normalmente.
Resumo do que regularizar
Primeiro, verificar se a declaração de 2023 foi entregue com a venda do terreno informada. Se não foi, retificar e incluir a alienação no GCAP. Segundo, verificar se houve parcelas recebidas em 2024 e apurar o GCAP de cada mês correspondente. Terceiro, confirmar se os DARFs de ganho de capital foram recolhidos até o último dia útil do mês seguinte a cada recebimento — caso contrário, haverá multa e juros sobre esses valores.