Bom dia, Miriam,
Que situação bem completa e com vários pontos sensíveis! Vou compartilhar meu entendimento sobre cada um deles.
Sobre a decadência do ganho de capital de 2016
Para o IRPF, o prazo decadencial é de 5 anos contados do primeiro dia do exercício seguinte ao fato gerador. A venda ocorreu em 2016, portanto o prazo para a Receita Federal lançar de ofício esse ganho de capital se encerrou em 01/01/2022. Tecnicamente, esse crédito tributário já está decaído.
Dito isso, existe um ponto que merece atenção: se a cliente nunca declarou esse imóvel, a Receita pode entender que houve omissão de rendimentos ou variação patrimonial a descoberto, o que pode alterar a análise. Em situações de dolo, fraude ou simulação, o entendimento majoritário é de que o prazo não corre normalmente. Na prática, porém, para uma situação como essa, a decadência já consolidada é um argumento sólido de defesa caso venha qualquer questionamento.
Sobre o risco de a retificação acionar a cobrança do ganho de capital
Esse é o ponto mais delicado da situação. Ao retificar as declarações para incluir o imóvel, você estará, de certa forma, abrindo voluntariamente a informação para a Receita Federal. Embora a decadência já proteja o lançamento de ofício, a retificação pode atrair uma malha mais criteriosa justamente porque evidencia a movimentação patrimonial que antes não estava declarada.
Na prática, o risco existe, mas o risco de não regularizar também existe, já que agora há rendimentos de aluguel que vão cruzar com a declaração do inquilino. A situação do Carnê-Leão em 2025 praticamente força a regularização, pois o cruzamento de dados vai ocorrer de qualquer forma. Regularizar de forma estruturada, com a origem dos recursos bem documentada, tende a ser mais seguro do que deixar a inconsistência aparecer pela malha.
Sobre a isenção por reinvestimento
Aqui a situação é mais restritiva do que parece à primeira vista. A isenção prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005 exige que o produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda. Além disso, o contribuinte não pode ter se beneficiado dessa isenção nos 5 anos anteriores à venda.
No caso da sua cliente, a venda foi em 2016 e as aquisições ocorreram em dezembro de 2017 e março de 2019. Os 180 dias da venda de 2016 já teriam se encerrado bem antes da primeira aquisição, o que, em princípio, inviabiliza o enquadramento na isenção.
Há uma discussão doutrinária sobre compras na planta com pagamentos parcelados, mas a Receita Federal costuma ser bastante restritiva nesse ponto, exigindo que o contrato tenha sido celebrado dentro do prazo de 180 dias. Se a cliente tiver algum contrato de compromisso de compra e venda com data próxima à venda do imóvel original, vale verificar com atenção, mas pelo que foi descrito, a isenção parece difícil de ser sustentada.
Consideração geral
A estratégia de retificar está correta, especialmente diante da necessidade do Carnê-Leão em 2025. O ponto central é montar bem a narrativa documental, com escrituras, contratos, comprovantes de pagamento e a demonstração clara da origem dos recursos. A decadência protege quanto ao ganho de capital de 2016, mas quanto mais organizada e coerente estiver a regularização, menor o risco de questionamentos adicionais.
Seria recomendável também verificar se não há variação patrimonial a descoberto em algum dos anos intermediários, já que o imóvel adquirido em 2017 ficou fora das declarações até agora.