Boa tarde, Suellen,
Boa pergunta, e é uma dúvida bem comum na hora de preencher a declaração do Imposto de Renda.
A resposta curta é: os dois.
Quando o imóvel é financiado, você precisa lançar tanto em Bens e Direitos quanto na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Vou explicar o porquê de cada um.
Na ficha de Bens e Direitos
É aqui que você registra o imóvel em si. Como ele ainda está em construção, você vai lançando o valor que já foi efetivamente pago até a data de 31 de dezembro do ano da declaração — ou seja, a soma de tudo que saiu do bolso até lá: entrada, parcelas pagas à construtora, amortizações pagas à Caixa, e qualquer outro valor desembolsado diretamente para a aquisição ou construção.
O código usado costuma ser o 11 (apartamento) ou 13 (casa), dependendo do tipo do imóvel. Enquanto o imóvel estiver em construção e sem matrícula própria, alguns contadores utilizam o código 14 (construção), mas isso pode variar conforme a situação. O importante é descrever bem o imóvel no campo de discriminação: endereço, nome da construtora, número do contrato e que se trata de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal em fase de construção.
O valor declarado vai crescendo a cada ano conforme você vai pagando as parcelas. Você nunca atualiza pelo valor de mercado — só soma o que foi efetivamente pago.
Na ficha de Dívidas e Ônus Reais
Essa ficha existe exatamente para registrar o saldo devedor do financiamento, ou seja, o quanto você ainda deve para a Caixa no dia 31 de dezembro.
O código utilizado é o 16 (financiamento imobiliário). Você informa o nome do credor (Caixa Econômica Federal), o CNPJ dela, e o valor do saldo devedor que consta no extrato do financiamento na data de 31/12.
Isso é necessário porque a declaração precisa refletir a realidade patrimonial completa: de um lado o bem que você está adquirindo, do outro a dívida que você assumiu para isso. Se você lançar o imóvel em Bens e Direitos sem registrar a dívida, vai parecer que você pagou tudo à vista, o que pode gerar inconsistência na variação patrimonial.
Um exemplo prático para ficar mais claro
Imagine que o apartamento custa R$ 300.000. Você deu R$ 30.000 de entrada e financiou R$ 270.000. No primeiro ano, pagou R$ 12.000 de parcelas à Caixa, sendo R$ 8.000 de amortização e R$ 4.000 de juros. Nesse caso:
Em Bens e Direitos, você lança R$ 38.000 (a entrada de R$ 30.000 mais os R$ 8.000 de amortização que reduziram o saldo devedor). Os juros pagos não entram no custo do imóvel.
Em Dívidas e Ônus Reais, você lança o saldo devedor restante, que seria R$ 262.000 (os R$ 270.000 financiados menos os R$ 8.000 amortizados).
Dica importante
A Caixa disponibiliza um informe de financiamento imobiliário que traz exatamente o saldo devedor em 31/12 e o valor amortizado no ano. Esse documento é o seu maior aliado na hora de fazer esses lançamentos. Se você ainda não tem, solicite direto no aplicativo do Habitação Caixa ou nas agências.