Boa tarde, Keila,
Boa pergunta, e é um ponto que gera bastante confusão mesmo. Vamos entender como funciona na prática.
A imobiliária, nesse modelo, atua como intermediária no fluxo financeiro. Ela recebe o aluguel integral do inquilino, retém a taxa de administração que lhe pertence e repassa o saldo ao proprietário. Apesar de o valor total entrar na conta da imobiliária, isso não significa que ela deve tributar tudo como se fosse receita própria.
O que a imobiliária deve reconhecer como receita
A receita da imobiliária é somente a taxa de administração, ou seja, a remuneração pelo serviço prestado. O valor repassado ao proprietário não é receita da imobiliária. Ele pertence ao proprietário desde o início e apenas transita pela conta da empresa. Tributar o valor total seria como tributar um dinheiro que não é dela.
Contabilmente, a operação funciona assim: quando o aluguel entra, a imobiliária registra o valor total como uma obrigação perante o proprietário (um passivo), e reconhece como receita apenas a sua comissão. No momento do repasse, essa obrigação é liquidada.
E com a Reforma Tributária, o que muda?
Com a unificação dos tributos sobre serviços no IBS e na CBS, a base de cálculo continua sendo a receita pelo serviço prestado, que é a taxa de administração. A imobiliária não vai recolher IBS e CBS sobre o aluguel do proprietário, apenas sobre o que ela efetivamente cobra como contraprestação pelo serviço de intermediação.
É importante que isso esteja bem documentado no contrato com o proprietário, especificando o percentual ou valor da taxa de administração, justamente para deixar claro qual parcela é receita da imobiliária e qual é apenas repasse.
Em resumo
O fato de o dinheiro passar pela conta da imobiliária não transforma esse valor em receita dela. O que importa é a natureza jurídica de cada parcela. A taxa de administração é receita de serviço e será tributada pelo IBS e CBS. O repasse ao proprietário é uma obrigação e sai da conta sem qualquer tributação para a imobiliária.