Bom dia, Keila,
A leitura que você fez está correta, mas vale a pena entender o contexto completo para não gerar confusão na aplicação prática.
O artigo 487 da LC 214/2025 cria uma opção transitória de recolhimento simplificado para locadores pessoas físicas, com alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta de locação, reunindo CBS e IBS numa sistemática parecida com o que o Simples Nacional faz para outros setores. Essa opção foi pensada como uma espécie de facilitador para o período de adaptação, especialmente para quem já tinha contratos em vigor antes da publicação da lei.
O parágrafo quinto é direto: quem faz essa opção pelo recolhimento simplificado de 3,65% abre mão do redutor social previsto no artigo 260. Não é possível usar os dois benefícios ao mesmo tempo. A lógica por trás disso é razoavelmente clara: o regime simplificado já embute uma carga reduzida em comparação com as alíquotas cheias do IBS e da CBS, então permitir que o contribuinte acumulasse também o redutor social representaria uma vantagem dupla que o legislador optou por vedar.
Então, para responder diretamente à sua dúvida: sim, imóveis residenciais cujo locador optou pelo recolhimento de 3,65% ficam impedidos de utilizar o redutor social. A escolha é excludente. O locador precisará avaliar qual das duas alternativas é mais vantajosa no seu caso concreto, considerando o valor do aluguel, o prazo do contrato e o impacto do redutor social em comparação com a alíquota simplificada.
Vale lembrar que essa opção pelo regime do artigo 487 tem restrições temporais importantes: para contratos residenciais, ela vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da LC 214/2025, com a data comprovada pelas formas aceitas pela lei. Para contratos firmados depois da publicação, essa opção não estará disponível, e aí o redutor social do artigo 260 pode entrar em cena normalmente, desde que preenchidos os demais requisitos.