Boa tarde, Larissa,
Ótima pergunta, e entendo a dúvida porque esse ponto gera confusão mesmo, especialmente porque a LC 214/2025 usou alguns conceitos que precisam ser lidos com cuidado.
A resposta curta é: condomínios edilícios residenciais e a maioria dos fundos de investimento não são contribuintes do IBS e da CBS na regra geral, mas há exceções importantes que dependem de como cada entidade opera na prática.
Sobre os condomínios
O condomínio edilício, seja residencial ou comercial, em princípio não é contribuinte do IBS e da CBS porque ele não realiza operações com bens ou serviços em sentido econômico, ou seja, não presta serviços a terceiros mediante remuneração nem vende mercadorias. O que o condomínio faz é ratear despesas entre os próprios condôminos, e essa atividade de rateio de custos comuns não configura prestação de serviço para fins tributários, nem circulação de mercadoria. A LC 214/2025 segue essa lógica, já que o fato gerador do IBS e da CBS pressupõe uma operação onerosa com contraprestação entre partes distintas.
Agora, o cuidado aqui é com o condomínio que vai além da manutenção do espaço compartilhado e começa a prestar serviços a terceiros, por exemplo alugando salões de festas para pessoas de fora, explorando estacionamento comercialmente ou tendo receitas próprias de outras fontes. Nesses casos, sobre essas receitas específicas, a incidência pode ser analisada de forma diferente, porque aí sim há uma operação com caráter econômico para terceiros.
Quanto à emissão de nota fiscal, o condomínio que não pratica operações tributáveis não tem obrigação de emitir NF-e ou NFS-e pelo simples recebimento de taxas condominiais. Essas cotas são rateio, não receita de prestação de serviço. A obrigação de emitir documento fiscal surge quando há efetiva prestação de serviço tributável.
Sobre as associações condominiais
A pergunta menciona "associações para condomínio", que provavelmente se refere aos casos em que em vez de constituir um condomínio edilício, os moradores formam uma associação de moradores para administrar espaços comuns. A LC 214/2025 trata das entidades sem fins lucrativos com algum cuidado, mas o ponto central é o mesmo: se a entidade apenas rateia despesas entre seus associados e não presta serviços onerosamente a terceiros, não há fato gerador. Entidades do terceiro setor que atendem ao artigo 5o da LC 214 e cumprem as condições ali previstas podem ter imunidade ou não incidência sobre suas atividades típicas.
Sobre os fundos de investimento
Esse é o ponto mais delicado. A LC 214/2025 incluiu os fundos de investimento no regime do IBS e da CBS em situações específicas, o que surpreendeu muita gente. A incidência recai principalmente sobre fundos que pratiquem operações que se assemelham a atividades econômicas típicas, como fundos imobiliários que exploram empreendimentos com prestação de serviços, ou fundos de private equity que participam de operações com características empresariais.
O que está fora do escopo, em princípio, são os fundos que apenas aplicam em ativos financeiros sem realizar operações com bens ou serviços no sentido da reforma. Fundos de renda fixa, multimercado e ações que simplesmente compram e vendem títulos e valores mobiliários não estão realizando operações tributáveis pelo IBS ou pela CBS.
Os Fundos de Investimento Imobiliário, os FIIs, merecem atenção separada porque dependendo de como estruturam suas atividades, especialmente quando o fundo atua como incorporador ou explora imóveis de forma mais ativa, pode haver debate sobre incidência. A regulamentação complementar ainda está sendo consolidada, e as notas técnicas da RFB e do Comite Gestor do IBS devem trazer mais clareza sobre casos específicos ao longo de 2025 e 2026.
Resumindo, o professor provavelmente estava mencionando exatamente esses casos de exceção, que existem, mas não se aplicam ao condomínio comum que apenas cobra taxa condominial nem ao fundo que apenas gere uma carteira de ativos financeiros. Vale acompanhar as regulamentações complementares porque a LC 214/2025 ainda está sendo detalhada por decretos e instruções normativas que vão definir com mais precisão esses contornos.