Quais os possíveis impactos da RT nas transações imobiliárias, particularmente na compra e venda?

O termo "RT" em transações imobiliárias pode se referir a três conceitos principais, dependendo do contexto da negociação. O impacto varia desde a carga tributária até a segurança física e jurídica do imóvel.
1. Reforma Tributária (Impacto Financeiro e Fiscal)
Este é o sentido mais comum atualmente, referindo-se às mudanças trazidas pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentadas pela Lei Complementar 214/2025.
• Aumento de Custos: Espera-se que a alíquota efetiva para vendas de imóveis fique entre 13% e 15%. Os Cálculos estimam em 13,25%. Compra de imóvel residencial (Base reduzida em R$ 100 mil – imóvel novo)
• Créditos Tributários: A adoção do princípio da não cumulatividade permite que custos de aquisição e construção gerem créditos, o que pode mitigar o aumento de impostos em alguns casos.
• Formalização: Incorporadoras e profissionais que vendem imóveis com frequência serão obrigados a emitir nota fiscal, algo inédito para muitos no setor.
• Pessoas Físicas: Quem vende mais de três imóveis por ano ou vende um imóvel construído nos últimos cinco anos pode ser equiparado a pessoa jurídica para fins de tributação.

2. Responsabilidade Técnica (Impacto na Segurança e Engenharia)

3. Reserva Técnica (Impacto Ético e Comercial)

Os impactos esperados nas operações de venda são:
Maior formalidade nas operações

Contratos, intermediações e vendas deverão acompanhar nota fiscal, algo novo para grande parte do mercado imobiliário.

Custos adicionais para quem comercializa imóveis com frequência

Imobiliárias, incorporadoras e investidores que operam vários imóveis podem ter aumento significativo na carga tributária.

Necessidade de estrutura contábil e administrativa preparada

Emitir nota, organizar contabilidade, acompanhar crédito tributário, não dá para depender de recibo simples ou on-the-fly.

Possível repasse de custo ao comprador ou inquilino

Especialmente em locações, mas nas vendas pode haver ajuste de preço se o vendedor optar por repassar o custo tributário.

Novos Impostos: Incidência de IBS e CBS (IVA), com alíquota reduzida em 40% ou 60% (dependendo do tipo de imóvel) sobre o valor da venda.
Redutor sobre o Valor: Para não tributar o imóvel inteiro de novo, haverá um desconto fixo na base de cálculo para abater o valor do terreno ou de aquisições antigas.
Créditos: Construtoras poderão abater o imposto pago nos materiais (aço, cimento) do imposto devido na venda final (não cumulatividade).
ITBI e IR: Continuam existindo normalmente; a reforma foca no consumo e serviços, não na transmissão de propriedade ou ganho de capital.
Preço Final: A tendência é de aumento de carga em imóveis de luxo e maior proteção (via redutores) para imóveis populares