Boa tarde, Josiane,
A Reforma Tributária traz mudanças bastante relevantes para o setor da construção civil, e as construtoras precisam estar atentas porque as alterações afetam diretamente a forma como os tributos incidem, como os créditos são aproveitados e até como os contratos precisam ser revisados.
Fim do ISS e do ICMS — e a chegada do IBS e da CBS
Hoje, as construtoras convivem com uma divisão complicada: as obras de construção civil são tributadas pelo ISS (imposto municipal), enquanto os materiais adquiridos para as obras sofrem incidência do ICMS. Com a Reforma, essa separação deixa de existir. O ISS e o ICMS são extintos e substituídos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que formam o chamado IVA dual brasileiro. Na prática, isso unifica a tributação e simplifica a relação entre serviço e material dentro de uma obra.
Não cumulatividade plena: a grande novidade positiva
Uma das mudanças mais favoráveis para as construtoras é a não cumulatividade ampla. No sistema atual, as empresas de construção civil não aproveitam crédito de ISS sobre os serviços que tomam, e o aproveitamento de crédito de ICMS sobre materiais tem diversas restrições e complexidades. Com o IBS e a CBS, a lógica muda: a construtora poderá se creditar do imposto pago em toda a cadeia de aquisições, seja em materiais, serviços de subempreiteiros, máquinas e equipamentos usados na obra e outros insumos ligados à atividade. Isso pode reduzir a carga tributária efetiva, especialmente em obras de maior porte, onde o volume de insumos é expressivo.
Obras para pessoas físicas e o regime de alíquota reduzida
A Lei Complementar 214/2025 prevê uma redução de 40% nas alíquotas do IBS e da CBS para serviços de construção destinados a pessoas físicas. Isso foi uma conquista do setor para evitar que a reforma elevasse demais o custo das obras residenciais. É um ponto que as construtoras precisam entender bem, porque impacta diretamente a formação de preço nos contratos com pessoas físicas.
O tratamento das incorporadoras e venda de imóveis
Para as construtoras que também atuam como incorporadoras — vendendo unidades prontas ou na planta — há uma particularidade importante. A venda de imóveis foi incluída no campo de incidência do IBS e da CBS, o que representa uma mudança estrutural, já que hoje essa operação não é tributada pelo ISS. Isso tende a aumentar a carga tributária sobre as incorporadoras na venda das unidades, embora o crédito acumulado ao longo da obra possa compensar parte dessa carga.
Regimes especiais e o debate ainda em aberto
O setor da construção civil negociou tratamentos diferenciados durante a elaboração da Reforma. A legislação complementar prevê a possibilidade de regimes específicos, mas os detalhes ainda dependem de regulamentação. Isso significa que as construtoras precisam acompanhar de perto as normas complementares que ainda serão publicadas, porque elas podem definir aspectos críticos como base de cálculo, momento da tributação em obras de longa duração e o tratamento dos contratos já em andamento.
A transição e os contratos em curso
A transição para o novo sistema se dá de forma gradual até 2033. Isso é especialmente sensível para as construtoras porque muitos contratos têm prazos longos — obras iniciadas hoje podem ser concluídas já no período em que o novo sistema estará em pleno vigor. Ignorar esse aspecto ao precificar uma obra hoje é um risco real. Os contratos precisam contemplar cláusulas de revisão de preço ou prever esses impactos tributários futuros.
Em resumo
As principais mudanças para as construtoras são: a unificação dos tributos com o fim do ISS e do ICMS, o direito amplo a créditos sobre todos os insumos da obra, a redução de alíquota para obras destinadas a pessoas físicas, a nova tributação sobre a venda de imóveis pelas incorporadoras, e a necessidade urgente de revisar contratos e políticas de preço considerando o período de transição. O setor tem muito a ganhar em simplificação e créditos, mas também muito a perder se não se planejar adequadamente para as mudanças que ainda estão chegando.
Se você quer se aprofundar nesse tema e realmente dominar as novas regras — incluindo o impacto específico em setores como a construção civil — a nossa Pós-graduação em Reforma Tributária e Prática Fiscal foi feita pra isso. São 6 meses, 100% online, sem TCC e com reconhecimento do MEC. Você vai sair preparado para assessorar empresas, revisar contratos e aproveitar as oportunidades que essa mudança traz. Vale muito a pena garantir sua vaga!