Bom dia, Juliana
Essa é uma situação bastante comum em holdings patrimoniais e o tratamento contábil e tributário realmente exige atenção, porque envolve as duas pontas do contrato de locação.
Do lado da empresa locatária, que é quem está custeando a obra, o valor gasto na construção deve ser registrado no ativo imobilizado, em uma conta específica, normalmente chamada de benfeitorias em imóveis de terceiros ou construções em imóvel de terceiros. Esse valor não é uma despesa imediata, e sim um investimento que vai gerar benefício econômico ao longo do tempo, já que a locatária vai usufruir do imóvel construído durante o período do contrato de locação. Por isso, esse ativo deve ser depreciado ou amortizado pelo prazo do contrato de locação, ou pela vida útil econômica do bem, caso esse prazo seja menor. Se o contrato previr que parte ou todo o valor da obra será compensado com aluguéis futuros, é interessante que a locatária registre também um direito de compensação, algo como aluguéis a compensar, controlando esse saldo à parte e baixando esse valor gradualmente, mês a mês, contra a despesa de aluguel, na medida em que o benefício vai sendo utilizado.
Do lado da locadora, que é a sua Holding Patrimonial, a situação é diferente, porque ela não desembolsa nenhum recurso, mas recebe um benefício econômico real, que é o imóvel construído incorporado ao seu patrimônio. A legislação tributária trata esse benefício como rendimento decorrente do contrato de locação, mesmo que recebido em bens e não em dinheiro. Contabilmente, quando a obra é concluída e o imóvel passa a integrar de fato o patrimônio da holding, ela deve reconhecer esse imóvel no ativo imobilizado, pelo custo da construção ou pelo valor de mercado, tendo como contrapartida uma receita, já que não houve saída de caixa envolvida.
Sobre a tributação, a resposta que você leu está correta. A regra geral prevista na legislação do imposto de renda, para os casos em que o locatário constrói ou faz benfeitoria no imóvel sem direito a indenização, prevendo isso no próprio contrato de locação, é que esse valor é considerado rendimento tributável do locador no momento em que a benfeitoria é entregue, ou seja, quando a obra é concluída, e não apenas no fim do contrato de locação. Como sua holding está no lucro presumido, esse valor entra como receita bruta de locação, sujeita ao IRPJ e à CSLL com base de presunção de 32 por cento, que é o percentual aplicável às receitas de aluguel de imóveis, além da incidência de PIS e COFINS pelo regime cumulativo.
Quanto à possibilidade de compensação com os aluguéis, ela existe e é bastante utilizada nesse tipo de operação, mas é importante entender que ela não afasta a tributação sobre o valor da benfeitoria no momento da entrega da obra. O que ocorre na prática é que essa compensação organiza o fluxo financeiro entre as partes, permitindo que a locatária não pague os aluguéis em dinheiro durante determinado período, usando o valor investido na obra como forma de pagamento antecipado. Mas, para fins tributários, a receita da holding decorrente da benfeitoria já é reconhecida no momento em que o imóvel fica pronto, independentemente de haver ou não compensação futura com os aluguéis. O que pode variar é apenas o momento em que os aluguéis mensais seriam, de outra forma, também tributados, já que durante o período de compensação eles deixam de ser recebidos em dinheiro, mas o valor total tributável ao longo da relação contratual tende a ser equivalente.
Vale destacar ainda que essa avaliação do valor da construção, para fins de reconhecimento da receita na locadora, deve ser bem documentada, com base em nota fiscal de serviços de construção civil, laudo de avaliação ou outro documento que comprove o custo efetivo da obra, já que a Receita Federal pode questionar o valor atribuído caso não haja essa comprovação.