Venda de Loteamento Pessoa Física ou Pessoa Jurídica

Boa tarde, Suelem,

A resposta aqui depende de um ponto fundamental: essa participação no loteamento está sendo vendida pela pessoa física ou pela pessoa jurídica do seu cliente?

Se a venda for feita pela pessoa física:

O tratamento correto é pelo Ganho de Capital, utilizando o programa GCAP da Receita Federal. A alíquota varia de 15% a 22,5% dependendo do valor do ganho apurado. Não há emissão de nota fiscal nesse caso, porque a pessoa física não é contribuinte do ISS ou ICMS, e a operação é tratada como alienação de bem imóvel. A apuração é feita sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda.

Vale lembrar que existem algumas reduções e isenções que podem se aplicar, como o prazo de aquisição do bem, se o valor de venda for de até 440 mil reais e for o único imóvel do titular, entre outras situações. Por isso é importante verificar o histórico do bem antes de calcular.

Se a venda for feita pela pessoa jurídica:

Nesse caso sim, dependendo do regime tributário da empresa, haverá emissão de nota fiscal e o resultado vai compor a receita da pessoa jurídica. No Lucro Presumido, por exemplo, a alienação de imóvel do ativo tem um tratamento específico, onde se apura o ganho de capital como receita não operacional. No Simples Nacional, dependendo do CNAE e das regras específicas, pode haver particularidades importantes.

Qual é a melhor opção?

Não existe uma resposta única sem analisar o caso concreto, mas em geral a venda pela pessoa física tende a ser mais vantajosa tributariamente, principalmente se o bem foi adquirido há muitos anos, pois existem fatores de redução do ganho de capital. Já a venda pela pessoa jurídica pode resultar em uma carga tributária maior dependendo do regime.

O ideal é fazer uma simulação comparando os dois cenários antes de tomar a decisão. Se o loteamento já estiver dentro de uma pessoa jurídica, a venda obrigatoriamente passa por ela. Se estiver no CPF, a pessoa física pode alienar diretamente.

Bom dia, Suelem,

Entendo a lógica da pergunta, mas não é bem assim que funciona.

O fato de o loteamento estar no nome de uma PJ não abre a opção de simplesmente "usar o lucro da empresa" para não pagar imposto. O que acontece na prática é o seguinte: quando a PJ vende o loteamento (ou a participação dele), essa receita entra no resultado da empresa e vai ser tributada de acordo com o regime tributário dela, seja Lucro Presumido, Lucro Real ou Simples Nacional.

No Lucro Presumido, por exemplo, a alienação de imóvel é tratada como ganho de capital (receita não operacional), com alíquota de 15% de IRPJ mais adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20 mil/mês, além de CSLL. A nota fiscal é emitida normalmente.

Agora, se a ideia é que a empresa use esse dinheiro internamente, sem distribuir para os sócios, aí a tributação é só na PJ mesmo. Mas se os sócios quiserem pegar esse valor no bolso, vai haver tributação adicional, dependendo de como for feita a distribuição (pró-labore, dividendos, redução de capital, etc.).

O que precisa ficar claro é que não existe caminho legal para simplesmente "não pagar imposto" nessa operação. O que dá pra fazer é planejar qual estrutura gera menos carga tributária, o que depende muito do regime da empresa e do que os sócios pretendem fazer com o recurso depois. Vale a pena sentar e simular os cenários antes de fechar qualquer coisa.