Boa tarde, Miriam,
Que caso denso e bem levantado. Vou compartilhar minha análise ponto a ponto, com algumas considerações adicionais que podem ser relevantes para a estratégia.
Sobre a impossibilidade de justificar o crédito na EIRELI
Concordo integralmente com a sua preocupação. Uma confissão de dívida de R$ 5 milhões atribuída a uma pessoa jurídica sem receita, sem notas fiscais, sem CNAE compatível com a atividade exercida e sem qualquer estrutura operacional não encontra respaldo fático nem jurídico. O crédito foi gerado por trabalho pessoal do cliente, realizado ao longo de vários anos como pessoa física. A EIRELI não participou desse esforço, não emitiu nenhum documento fiscal, não declarou receita correspondente e não tem como demonstrar que prestou qualquer serviço.
Além dos riscos que você já identificou com muita precisão, há um ponto que merece atenção especial: a atividade de intermediação de negócios e imóveis exercida pessoalmente, sem vínculo com a PJ, deveria ter gerado receita tributável na pessoa física ao longo de 2019 a 2023. Isso significa que, antes mesmo de discutir o que acontece com o imóvel, é importante avaliar se houve omissão de rendimentos na IRPF do cliente nesses anos. Se os R$ 5 milhões nunca foram declarados nem como rendimento recebido nem como crédito a receber na DIRPF, esse ponto pode atrair atenção da Receita Federal independentemente do caminho escolhido para o imóvel.
Sobre a cessão de crédito da PJ para a PF e a retificação da carta de sentença
A cessão de crédito com base nos artigos 286 a 290 do Código Civil é tecnicamente possível, mas exige cautela. Transferir um crédito de R$ 5 milhões da PJ para o sócio sem contraprestação pode ser interpretado como distribuição de patrimônio social, o que levanta questões sobre eventuais credores da EIRELI, obrigações fiscais pendentes e a própria validade do ato. Se a cessão for gratuita, há risco de questionamento tanto sob a ótica civil quanto tributária.
A alternativa que me parece mais sólida do ponto de vista processual é a retificação da carta de sentença por erro material, com fundamento no artigo 494, inciso I do CPC. O argumento é genuinamente válido: o credor real da obrigação era a pessoa física, e a indicação da EIRELI como credora foi um equívoco que não altera o mérito do litígio. Para isso, o advogado que atua no processo precisaria peticionar demonstrando com clareza a natureza pessoal da atividade, a ausência de qualquer participação da PJ no negócio e a inexistência de relação jurídica entre a devedora e a empresa. Se o juízo reconhecer o erro material, a carta de sentença seria emitida diretamente em nome da pessoa física, o que resolve o problema na origem e evita a necessidade de uma cessão de crédito que pode ser contestada.
As duas estratégias não são excludentes. A retificação judicial é o caminho preferencial; a cessão de crédito poderia ser um plano alternativo caso a retificação não seja acolhida.
Sobre a tributação na dação em pagamento e no ganho de capital
Há uma questão tributária anterior à venda que precisa ser enfrentada: a própria dação em pagamento. Quando alguém recebe um imóvel como forma de quitação de um crédito, esse recebimento equivale à realização do crédito. O valor do imóvel recebido representa o custo de aquisição para fins de cálculo do ganho de capital futuro. Se o imóvel for recebido pelo valor de R$ 5 milhões (valor do crédito quitado) e for vendido por R$ 7 milhões, o ganho tributável será de aproximadamente R$ 2 milhões, exatamente como você simulou.
A tributação do ganho de capital pela pessoa física segue as alíquotas progressivas da Lei 13.259 de 2016: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões. Nesse caso, o ganho de R$ 2 milhões ficaria integralmente na faixa de 15%, resultando em IR de R$ 300 mil. Isso é significativamente mais eficiente do que qualquer regime de tributação pela PJ.
Também vale verificar se incide ITBI sobre a dação em pagamento no município onde o imóvel está localizado, já que alguns municípios cobram o imposto nessa modalidade de transmissão.
Sobre o risco de registrar o imóvel na PF diretamente
Como a propriedade ainda não foi transferida (apenas prenotada), há espaço para corrigir o caminho antes do registro definitivo. O registro de imóvel em nome de pessoa diferente daquela que consta na carta de sentença pode ser recusado pelo cartório, que exigiria documento hábil com o nome correto do adquirente. Isso reforça a necessidade de resolver a questão processual antes de qualquer tentativa de registro.
Se a retificação for concedida e a carta de sentença for reemitida em nome da pessoa física, o registro seguirá normalmente e sem exposição a questionamentos futuros.
Sobre a regularização da EIRELI
A regularização da PJ é necessária independentemente do desfecho do imóvel. Os pontos que você listou estão corretos. Para uma empresa sem movimento, a ECF (Escrituração Contábil Fiscal) é obrigatória mesmo sem receita, se a empresa estiver ativa. A ECD pode ser exigida dependendo do regime tributário adotado. As obrigações acessórias em atraso precisam ser identificadas e regularizadas antes de iniciar o processo de baixa do CNPJ, que exige certidões negativas de débito e ausência de pendências junto à Receita Federal, à Junta Comercial e aos municípios.
Um detalhe importante: antes de baixar o CNPJ, é preciso verificar se a EIRELI tem algum sócio ou vínculo que precise ser encerrado formalmente, e se há alguma obrigação trabalhista pendente no eSocial.
Consideração final sobre o conjunto da estratégia
A sequência lógica que você propôs faz sentido: primeiro resolver a questão processual (retificação da carta de sentença), depois registrar o imóvel na pessoa física com o documento correto, vender com tributação pelo ganho de capital e, paralelamente, regularizar e encerrar a EIRELI. A criação da Sociedade Unipessoal de Advocacia como estrutura para a atividade profissional futura é uma decisão independente e não interfere nessa estratégia.
O único alerta que reforço é sobre os anos anteriores da IRPF: se a atividade de intermediação gerou rendimentos que não foram declarados pelo cliente como pessoa física, esse passivo precisa ser endereçado, seja por meio de retificação das declarações passadas, seja pela análise do risco de decadência dos períodos já prescritos. Isso pode ser mais relevante do que parece à primeira vista, especialmente diante de uma venda de imóvel por R$ 7 milhões que certamente vai gerar movimentação patrimonial de difícil explicação sem um histórico de rendimentos consistente.