Em resumo: o aluguel é declarado por quem efetivamente o paga, no próprio CPF. Isso vale mesmo com o contrato ainda no nome do falecido.
1. O contrato em nome do falecido
A sub-rogação do art. 11, I, da Lei 8.245/91 é automática, por força de lei. A viúva, residente no imóvel, passou a ser a locatária desde o óbito, independentemente de aditivo. O direito de locação não é um bem que passe por partilha. Por isso, o encerramento do inventário não interfere na questão, e não há "aluguel do espólio" a declarar.
O contrato no nome do falecido é uma pendência apenas formal. Mesmo assim, recomendo comunicar o locador e formalizar a sub-rogação por aditivo, com a qualificação da viúva. Há duas razões práticas:
Cruzamento de dados: Se houver imobiliária, a DIMOB continuará informando o CPF do falecido como locatário. A Receita cruza os dados do inquilino com a declaração do proprietário, que é obrigado a informar os valores recebidos, e a divergência gera inconsistências.
Prova: Em eventual questionamento, ou numa perícia, o aditivo e os comprovantes bancários demonstram quem é o locatário de fato e de direito.
2. Declaração da viúva
Se ela for obrigada a declarar, informa o aluguel na ficha Pagamentos Efetuados, código 70 (Aluguéis de imóveis). Devem constar o CPF ou CNPJ do locador, não o do falecido, e o valor total pago no ano.
Para o inquilino pessoa física, o aluguel pago não é dedutível. A informação serve apenas para o cruzamento com a declaração do locador.
Se ela não for obrigada a declarar, não há onde informar, e isso não gera problema para ela. O cuidado com a coerência fica do lado do locador.
3. Declaração do filho adulto
Depende de quem efetivamente suporta o pagamento:
O filho não paga nada: Não informa nada sobre aluguel. Morar no imóvel não gera obrigação declaratória. Ele apenas informa o endereço residencial.
Divide o aluguel com a mãe: Cada um informa, no código 70, a parcela que efetivamente pagou, com o mesmo CPF/CNPJ do locador. A soma das duas declarações deve corresponder ao total do ano. O ideal é que cada parcela saia da conta bancária de quem a declara.
Paga o aluguel integralmente: Informa o valor total na própria declaração, ainda que o contrato esteja no nome do pai ou da mãe. Prevalece quem desembolsou, comprovado por extrato.
É dependente da mãe: Isso só é possível se ele se enquadrar nas regras de dependência (até 21 anos, ou até 24 se universitário). Nesse caso, a informação fica na declaração dela.
O que não se deve fazer é a mãe e o filho declararem o valor total cada um. Isso duplica o pagamento perante o locador e pode gerar questionamento.
4. O que muda quanto ao aluguel
Imposto de renda (Lei 15.270/2025): A nova faixa de isenção até R$ 5.000,00 mil mensais só terá reflexo na declaração de 2027, que considerará os rendimentos de 2026. A mudança afeta o locador no Carnê-Leão e no ajuste anual.
Para o inquilino, nada muda
O aluguel continua não dedutível e informado em Pagamentos Efetuados.
Reforma Tributária (IBS/CBS): a novidade atinge o locador pessoa física que se enquadra nos limites da LC 214/2025, ou seja, mais de 3 imóveis e receita de locação acima de R$ 240.000,00 mil. A Receita e o Comitê Gestor do IBS prorrogaram para 1º/01/2027 a exigência de CNPJ para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais dos novos tributos. O imposto de renda sobre o aluguel continua sendo declarado na pessoa física.
Para o locatário residencial, como a viúva:
Não há nova obrigação acessória;
Se o locador for contribuinte, o impacto será econômico, no preço, atenuado pelo redutor de alíquota da locação e pelo redutor social por imóvel residencial;
O locador passará a emitir documento fiscal com o CPF do locatário. Esse é mais um motivo para regularizar o contrato em nome da viúva, porque do contrário os documentos fiscais e a DIMOB seguirão apontando o CPF de alguém falecido.
Fiscalização: A tendência é o cruzamento cada vez mais automatizado entre DIMOB, documentos fiscais do IBS/CBS, Carnê-Leão e declarações pré-preenchidas. Na prática, a correspondência entre quem consta no contrato, quem paga e quem declara deixa de ser detalhe e passa a ser ponto de controle.