As respostas às suas dúvidas baseiam-se na legislação do Imposto de Renda (RIR/2018) e no entendimento da Receita Federal do Brasil (RFB) sobre titularidade de rendimentos e cessão de direitos.
1. Em nome de quem as notas fiscais da imobiliária devem ser emitidas?
As notas fiscais referentes à administração do imóvel devem ser emitidas em nome dos titulares do imóvel (sua cliente e o irmão, ou o espólio, dependendo da fase do inventário). A indicação da conta bancária da filha para depósito é apenas uma facilidade de pagamento, o que não altera a relação jurídica de prestação de serviços com a imobiliária.
2. O Carnê-Leão deve ser recolhido em nome da mãe ou da filha?
O Carnê-Leão (e a tributação no IRPF) continuará sendo obrigatório e em nome da mãe. Para a Receita Federal, quem aufere a renda de aluguel é o proprietário ou herdeiro. O repasse direto para a conta da filha é classificado como uma doação em espécie para fins tributários. A filha não é a locadora oficial e, por isso, não deve recolher o Carnê-Leão sobre essa operação.
3. O instrumento particular de cessão de direitos transfere a titularidade para fins tributários?
Não. Para a Receita Federal, um simples instrumento particular de cessão de direitos sobre frutos (rendimentos) de imóvel não transfere a obrigação tributária do aluguel. O Fisco continuará considerando a mãe como a responsável pelo recolhimento do IR. A tributação ocorre na fonte pagadora (locatário/imobiliária) direcionada ao real titular do bem ou herdeiro.
4. Instrumento particular é suficiente ou é necessária escritura pública?
A cessão de direitos hereditários, por envolver bens imóveis, exige escritura pública (Art. 1.793 do Código Civil). No entanto, para fins de repasse de rendimentos (aluguéis), a forma legal adequada de planejamento para que a filha passe a ser a real contribuinte perante a Receita Federal é a instituição de usufruto dos rendimentos ou a doação com formalização cartorária. O instrumento particular sem essas formalidades legais não produz os efeitos desejados contra o Fisco.
