Como declarar venda de um bem ............

Exato, você está correta no seu raciocínio.

Para ter direito à isenção de único imóvel, o contribuinte precisa atender a dois requisitos ao mesmo tempo: não ter alienado nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos e, justamente, não possuir nenhum outro imóvel no seu patrimônio, independentemente da fração.

O fato de ele ter 1/4 de outro imóvel, mesmo que seja uma parcela pequena e mesmo que tenha sido recebida por doação, já o desqualifica dessa isenção. Para a Receita Federal, qualquer fração de imóvel conta como propriedade de bem imóvel, e isso é suficiente para afastar a isenção do único imóvel.

Portanto, nesse caso, a venda da casa precisaria ser analisada sob outra possibilidade de isenção ou benefício. Vale verificar, por exemplo, se o valor total da venda foi aplicado na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias, que é a isenção por reinvestimento prevista no artigo 39 da Lei 11.196. Essa isenção não exige que o imóvel vendido seja o único, então ela poderia se aplicar aqui dependendo de como foi feita a aquisição do apartamento.

Se não couber nenhuma isenção, o ganho de capital precisará ser calculado e o imposto recolhido via GCAP no prazo correto.

Bom dia, Beatriz,

Sim, você precisa declarar tanto a venda da casa quanto o apartamento adquirido, mesmo que ele ainda não tenha escritura.

Quanto à venda da casa em 2025

Essa venda precisa ser informada na declaração de 2026, referente ao ano-calendário 2025. Você vai registrar a baixa do bem na ficha de Bens e Direitos, colocando na situação em 31/12/2024 o valor que já estava declarado, e zerando o campo de 31/12/2025, indicando que o bem foi alienado. No campo discriminação, você descreve a venda com data, nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor recebido.

Além disso, é preciso verificar se houve ganho de capital nessa venda. Se o valor de venda foi maior do que o valor de aquisição declarado, em regra há imposto a pagar pelo programa GCAP, com alíquotas que variam entre 15% e 22,5% dependendo do valor do ganho. Esse imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Vale também conferir se o cliente tem direito a alguma isenção, como por exemplo a isenção para quem vende o único imóvel residencial por até 440 mil reais, ou a isenção de reinvestimento, que é quando o valor total da venda é aplicado na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias.

Quanto ao apartamento com contrato de construtora

Sim, você declara normalmente na ficha de Bens e Direitos, utilizando o código 13, que é justamente para imóvel em construção ou na planta. No campo discriminação você descreve o bem, informa o nome e CNPJ da construtora, o número do contrato e as condições de pagamento. O valor a ser informado é o total efetivamente pago até 31/12/2025, e esse valor vai sendo atualizado ano a ano conforme os pagamentos forem sendo realizados.

Escritura não é necessária para declarar. O que importa para o Fisco é que o bem existe, que há um contrato firmado e que houve desembolso financeiro. Quando a escritura for lavrada futuramente, você simplesmente ajusta o código e as informações do bem na declaração daquele ano, sem precisar fazer nenhuma retificação das anteriores.