Boa tarde, Patricia,
A situação descrita é bastante comum em transações imobiliárias e a dúvida é pertinente, mas a resposta é direta: o fato de o valor não ter passado pela conta do vendedor não afasta a incidência do ganho de capital.
O que acontece na prática com o interveniente quitante é que o banco financiador do comprador paga diretamente ao banco credor do vendedor, liquidando o financiamento anterior. Trata-se de uma operação de fluxo financeiro entre instituições, feita por conveniência operacional e para garantia do negócio. Esse mecanismo não altera a natureza jurídica da transação: houve uma alienação de bem imóvel, com um preço de venda acordado entre as partes, e esse preço está documentado no contrato de compra e venda.
Para fins de apuração do ganho de capital, o que importa é o valor de alienação constante no instrumento contratual e a comparação com o custo de aquisição do bem, conforme estabelece a Lei 7.713/1988 e os artigos 117 a 142 do RIR/2018. O fato de o vendedor não ter recebido os recursos em sua conta corrente é irrelevante do ponto de vista tributário, pois a disponibilidade econômica ou jurídica da renda ocorre no momento em que o bem é alienado e o crédito é extinto em seu favor, ainda que por meio de sub-rogação ou pagamento direto a terceiro.
Na prática, o que ocorreu foi que o vendedor se beneficiou economicamente com a quitação do seu financiamento, que é exatamente o que ele recebeu como contrapartida pela alienação do imóvel, total ou parcialmente. Esse benefício compõe o valor de alienação para fins de cálculo do ganho de capital.
Portanto, o ganho de capital deve ser apurado normalmente, considerando como valor de alienação o preço total da venda previsto no contrato, independentemente de como os recursos transitaram entre os agentes envolvidos. O imposto, à alíquota de 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões, deve ser recolhido via GCAP e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação, conforme o artigo 21 da Lei 8.981/1995
