Que bom que você está se atentando a isso na sua primeira declaração. Essa é uma dúvida muito comum, mas que exige cuidado para evitar a "malha fina" da Receita Federal.
Com base nas regras do Imposto de Renda 2026, aqui está uma das orientação sobre o seu caso:
O Fisco vai saber?
Sim. A Receita Federal cruza os dados do cartório de imóveis, DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) e o CPF das partes envolvidas. Se o imóvel está no seu nome, o sistema sabe que você é o proprietário legal, mesmo que seu pai pague e declare.
Devo colocar na minha declaração?
Sim, você deve declarar, para evitar inconsistências, mas não como um bem que você comprou, e sim para regularizar a situação patrimonial com o seu pai.
O Risco: Deixar o imóvel apenas no nome do seu pai (quando está no seu no registro) ou não declarar nada na sua parte pode causar um descompasso patrimonial e te levar para a malha fina, pois a Receita considera a "substância sobre a forma" (o que está no papel vale).
O que você pode fazer (Regularização)
A maneira correta é formalizar que seu pai comprou o imóvel e o colocou no seu nome, o que legalmente é considerado uma doação ou um "empréstimo de nome" (usufruto/comodato).
Passo a passo no seu caso (filho):
Ficha Bens e Direitos: Declare o imóvel no seu nome (código correspondente).
Discriminação: Informe que o imóvel foi comprado pelo seu pai (CPF do pai) e registrado no seu nome, e que o imóvel é utilizado por ele (uso/moradia).
Situação em 31/12/2025: Se o imóvel já era seu antes de 2025, coloque o valor histórico. Se foi transferido em 2025, coloque o valor da doação.
Contrapartida (Rendimentos Isentos): Para justificar o aumento no seu patrimônio, você deve declarar na ficha de "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", sob o código 14 (Transferências patrimoniais – doações), o valor correspondente ao imóvel, informando o CPF do seu pai como doador.
Atenção ao ITCMD: É importante lembrar que doações podem estar sujeitas ao ITCMD (imposto estadual), dependendo do valor e da legislação do seu estado.
A declaração do seu Pai
Para o Fisco entender, o seu pai também precisa retificar ou ajustar a declaração dele:
Ele deve tirar o bem da ficha de Bens e Direitos dele (ou informar que é um bem em seu nome, se for usufruto).
Ele deve lançar em "Doações Efetuadas" (Código 81) o valor do imóvel para o seu CPF
O ideal é que o imóvel apareça no seu nome, mas com a justificativa de que foi uma doação do seu pai (doação modal ou com reserva de usufruto).
Este conselho baseia-se em regras gerais; dada a complexidade de propriedades imóveis, considere realizar uma consulta com um contador (caso você não seja um) para fazer a primeira declaração de forma segura.