Bom dia, Caio,
Boa pergunta, e é um tema que está gerando bastante dúvida no mercado neste momento de transição.
Antes de entrar na questão da Reforma Tributária, vale deixar claro um ponto importante sobre a situação atual: quando uma pessoa jurídica recebe aluguéis de imóveis próprios, essa atividade em geral não é considerada prestação de serviço para fins de ISS, e sim uma receita de locação de bem imóvel. Por isso, historicamente, a maioria dos municípios não exigia NFS-e para essa operação, e o simples registro contábil da receita com base no extrato bancário ou em recibos era prático comum e aceito. Isso, claro, desde que o objeto social da empresa contemplasse a locação de imóveis e que os valores fossem corretamente escriturados e tributados.
Dito isso, vamos ao ponto central da sua dúvida.
A LC 214/2025, que institui o IBS e a CBS, traz uma mudança relevante aqui. O CBS incidirá sobre receitas de locação de bens imóveis por pessoas jurídicas, e a apuração desse tributo dependerá de documentos fiscais eletrônicos. O que ainda está em definição operacional é exatamente qual será o documento fiscal exigido para registrar essas operações de locação imobiliária no ambiente do novo sistema, especialmente quando o locatário é uma pessoa física.
O que já se sabe é que o ambiente nacional da NFS-e, coordenado pela Receita Federal com base no Convênio SINIEF 26/2021 e suas notas técnicas subsequentes, está sendo estruturado para abarcar serviços em sentido amplo, e há discussão em andamento sobre se a locação de imóvel por PJ será enquadrada nesse fluxo ou se terá um documento próprio. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS ainda não publicaram regulamentação definitiva sobre o layout e a obrigatoriedade específica para esse tipo de operação.
O que você viu sobre o recibo não ser mais suficiente tem fundamento prático: com a necessidade de apurar CBS e IBS sobre essas receitas, um simples recibo sem validade fiscal eletrônica não permitirá o aproveitamento de créditos pelo tomador nem a correta vinculação da operação ao sistema de apuração dos novos tributos. Isso tende a tornar o recibo insuficiente do ponto de vista do novo marco tributário.
A orientação prática para o seu cliente neste momento é continuar operando como hoje enquanto a regulamentação complementar não for publicada, mas já se preparar para a emissão de documento fiscal eletrônico, muito provavelmente via NFS-e nacional ou um documento equivalente que o Comitê Gestor venha a definir. Vale também verificar se o município do imóvel já aderiu ao ambiente nacional da NFS-e e qual é o tratamento local dado à locação de imóveis por PJ, pois algumas prefeituras já exigem NFS-e para essa atividade mesmo antes da Reforma.
Recomendo acompanhar as publicações do Comitê Gestor do IBS em comitegestor.gov.br e da Receita Federal, pois a regulamentação dessa obrigação acessória específica deve avançar ainda em 2026
