Olá Juan, boa tarde.
A ausência da especificação do sistema de amortização no contrato entre Pessoas Físicas e uma Construtora (Pessoa Jurídica) é uma falha que gera incerteza.
Para calcular o saldo devedor e as prestações corretamente, o sistema de amortização é fundamental. O mais comum em financiamentos imobiliários é o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou a Tabela Price.
Solicite a Evolução do Saldo Devedor. Este é o passo mais prático. Peça à Construtora o histórico de evolução do saldo devedor e o demonstrativo de cálculo de todas as parcelas pagas e a vencer. A partir desses dados, você poderá, por engenharia reversa, identificar qual sistema de amortização e qual taxa de juros estão sendo de fato aplicados.
Se o sistema aplicado for o SAC (onde a amortização é constante e as parcelas decrescem) ou a Tabela Price (onde as parcelas são fixas, mas com mais juros no início), geralmente não há problema. Caso seja aplicado um sistema obscuro ou ilegal, você terá a base para uma contestação.
2. Juros Remuneratórios e Capitalização
A sua conclusão de que a capitalização de juros pode ser indevida está correta, especialmente em contratos com construtoras fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Regra Geral (Contratos Comuns): No Brasil, a regra é que a capitalização de juros (cobrança de juros sobre juros) é proibida ou, no mínimo, restrita e dependente de autorização legal específica. Para contratos de compra e venda de imóveis diretamente com a construtora (fora do SFH e sem serem instituições financeiras), a jurisprudência majoritária tende a considerar ilegal a capitalização composta ou mensal, a menos que haja uma lei ou MP específica permitindo, o que geralmente não é o caso.
Aplicação de Juros Simples: Se o contrato não estiver amparado pela legislação que permite a capitalização (como a Lei 4.380/64 - SFH, ou a MP 2.170-36/2001 - para instituições financeiras), a aplicação do juros simples (linear) é o padrão legal a ser seguido para os juros remuneratórios.
Recomendação: Se a Construtora estiver aplicando juros capitalizados (juros compostos), isto pode ser questionável judicialmente, e o cálculo correto seria, de fato, a aplicação de juros simples.
3. Correção Monetária e Índices
A prática de utilizar o CUB/SC e, posteriormente, o INPC/IBGE, e a sua referência ao prazo de 36 meses, estão, em princípio, corretas dentro da legislação e práticas de mercado.
Prazo e Legalidade: O Decreto-Lei 1.066/1969 e, por extensão, a Lei 9.069/95 (Plano Real), proíbe a correção monetária por periodicidade inferior à anual, exceto em certas situações, entre elas, os contratos de financiamento imobiliário. A regra dos 36 meses (ou 12 meses, a depender da interpretação legal e do tipo de financiamento) é uma cautela contra a correção em períodos curtos, mas no setor imobiliário, a aplicação de índices mensais é uma praxe.
O CUB é um índice setorial amplamente aceito e legalmente permitido para reajustar o saldo devedor durante a fase de construção (até a entrega das chaves). Ele reflete a variação dos custos da construção civil.
Após a entrega das chaves (ou após a conclusão da obra), o saldo devedor deve ser reajustado por um índice de preços mais genérico, como o INPC/IBGE (ou o IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV). O uso do INPC é perfeitamente legal e comum. A troca de índice do CUB/SC (fase de obra) para o INPC/IBGE (fase pós-obra) é a prática padrão e considerada correta pela jurisprudência, desde que o contrato seja claro sobre isso, o que parece ser o seu caso.
Espero ter ajudado.