Boa tarde, Elenir,
Vou explicar o cenário completo.
Contexto: de onde surgiu essa obrigação
A discussão sobre a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais para locação de bens móveis e imóveis ganhou força com a Nota Técnica NT 005/2024, publicada pela Receita Federal, que trouxe orientações relacionadas à NFS-e (Nota Fiscal de Serviços eletrônica) nacional no contexto da Reforma Tributária.
A questão é que, com o novo modelo de tributação sobre o consumo, a distinção entre "serviço" e "locação" passou a ser revisitada. Historicamente, a locação de bens (especialmente imóveis) não era considerada prestação de serviço para fins de ISS, e isso sempre gerou dúvidas sobre a necessidade ou não de emissão de nota fiscal.
Qual é a situação hoje
Para a locação de bens imóveis, a obrigatoriedade de nota fiscal ainda não está uniformemente estabelecida em âmbito federal para todos os contribuintes. O que existe são obrigações municipais e estaduais que variam muito de um lugar para o outro. Algumas prefeituras já exigem NFS-e para receitas de locação, enquanto outras ainda não têm regulamentação clara sobre isso.
Para a locação de bens móveis, a situação é um pouco diferente, pois boa parte das prefeituras sempre tratou essa atividade como sujeita ao ISS (o que já gerava obrigação de emissão de NFS-e). Mas aqui também há variação.
A NT 005 que você mencionou foi um passo importante, mas ela não criou a obrigação por si só — ela orientou tecnicamente como o sistema da NFS-e nacional deve funcionar para essas atividades. A obrigação de fato precisa ser instituída por lei ou decreto, seja federal, estadual ou municipal, dependendo do tributo envolvido.
O que está pendente
Até o momento, a regulamentação completa da Reforma Tributária ainda está sendo construída em etapas. Vários complementos, como a Lei Complementar do CBS/IBS e as normas do Comitê Gestor do IBS, ainda estão em fase de publicação e implementação gradual. Por isso, você não encontrou muita publicação além da NT 005 — é porque o arcabouço regulatório ainda está incompleto.
O que o contador deve fazer na prática
Enquanto a regulamentação definitiva não chega, a recomendação é verificar a legislação municipal do município onde o cliente está estabelecido, pois é ela que determina se há obrigação de NFS-e para locação naquele momento. Além disso, vale ficar de olho nas publicações do Comitê Gestor do IBS e nas atualizações da Receita Federal, que devem trazer mais clareza ao longo de 2025 e 2026.
Se o cliente já emite nota fiscal hoje por locação de bens móveis (o que é comum em municípios que já exigiam ISS sobre essa atividade), pode continuar normalmente. Quem não emitia e tem dúvida se passou a ser obrigado deve consultar a legislação municipal atualizada antes de tomar qualquer decisão.