A partir de 2026, com a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), a emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) torna-se obrigatória para a locação de imóveis por pessoas jurídicas e físicas com alto faturamento (mais de 3 imóveis e R$ 240.000,00 mil/ano), tributada por IBS/CBS, usando a PLATAFORMA NACIONAL.
Principais Regras e Mudanças:
• Quem está obrigado: Pessoas jurídicas e pessoas físicas (com 3+ imóveis e rendimento superior a R$ 240.000,00 mil no ano anterior).
• Quando começa: A emissão no formato nacional (Sefin Nacional) passa a vigorar em 2026, (ambiente teste), com testes e obrigatoriedade escalonada.
• Onde emitir: A NFS-e deve ser emitida pela Plataforma Nacional da NFS-e, não mais em sistemas municipais.
• Tributação: 7,95% Pagamento de aluguel ou arrendamento (BC reduzida em R$ 600 para PF Locatário). A locação passa a ser um fato gerador para IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços).
• Isenção: Pessoas físicas com faturamento abaixo do limite mencionado ou com poucos imóveis podem estar isentas, dependendo da regulamentação final.
A Receita Federal do Brasil formalizou que a nota fiscal substituirá os tradicionais recibos de aluguel para contribuintes que se enquadrarem no novo sistema tributário.
Quanto ao início da exigência da emissão da NFS-e, ainda não há data definida, uma vez que a NT informa que: “Mesmo com a publicação desta Nota Técnica – NT, os novos campos e grupos de informações que estarão presentes no layout da NFS-e nos ambientes de Produção e de Produção Restrita (homologação/testes) que aconteceu em janeiro de 2026 serão aqueles publicados na NT 004, de 19 de agosto de 2025. As evoluções/atualizações aqui publicadas serão disponibilizadas nesses ambientes em data futura, a ser divulgada no Portal da NFS-e.”
