Bom dia, Miriam,
A ausência de CND ou CPEND não pode ser interpretada de uma única forma, porque os motivos são variados. O impedimento pode decorrer de débitos inscritos em dívida ativa, parcelamentos em vigor, omissão de declarações como DCTF, ECF ou DEFIS, inconsistências cadastrais no CNPJ, ou até situação irregular perante o SIMEI. O primeiro passo é acessar o e-CAC com certificado digital da empresa para verificar o painel de situação fiscal, a caixa postal e o extrato de débitos. Só depois de identificar a causa concreta é que se pode traçar o caminho de regularização, que pode envolver entrega de declarações em atraso, quitação ou parcelamento de débitos, ou simplesmente correção de dados cadastrais.
Passando ao ponto dos honorários de intermediação, a resposta é sim: espera-se documentação de suporte robusta. Contratos de intermediação, procurações ou cartas de exclusividade, extratos de negociações, e-mails, registros em CRECI se for o caso, notas fiscais de serviço emitidas ao longo do tempo, e lançamentos contábeis que demonstrem o reconhecimento da receita ou do crédito a receber. A confissão de dívida, por si só, é um instrumento que formaliza uma obrigação preexistente, mas não cria nem comprova a origem do crédito. Sem esses registros de suporte, a confissão fica suspensa no ar, sem lastro que a justifique perante terceiros ou perante o Fisco.
Sobre o risco fiscal dessa ausência de registros, ele vai além da irregularidade formal. O Fisco, em um eventual procedimento de fiscalização, pode questionar a própria existência econômica do crédito. Se a pessoa jurídica nunca emitiu notas fiscais de intermediação imobiliária, nunca reconheceu receita nessa atividade, nunca recolheu ISS ou tributos federais sobre esses valores, a ausência de lastro operacional abre caminho para que a autoridade fiscal considere o crédito fictício e requalifique toda a operação. Isso significa que a dação em pagamento, ao invés de ser vista como quitação de um débito legítimo, pode ser tratada como uma transferência patrimonial disfarçada, com as consequências tributárias que isso implica, tanto para o transmitente quanto para a empresa receptora.
Quanto ao reconhecimento contábil do imóvel recebido em dação, a situação exige atenção. A prenotação na matrícula indica que o título foi apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis e está em análise, mas o direito real de propriedade, no direito brasileiro, só se transfere com o registro definitivo, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Do ponto de vista contábil, o CPC 28 e o CPC 27 tratam do reconhecimento de propriedades para investimento e ativos imobilizados, respectivamente, e a regra geral é que o ativo deve ser reconhecido quando os riscos e benefícios foram transferidos e o custo pode ser mensurado com confiabilidade. No caso de imóvel, o entendimento mais prudente é registrar o bem apenas após o registro definitivo, utilizando enquanto isso uma conta de ativo em formação ou direito a receber vinculado à dação, com nota explicativa que descreva a situação. Reconhecer o imóvel antes do registro definitivo é tecnicamente defensável em algumas circunstâncias, mas expõe o balanço a questionamentos caso o registro venha a ser negado ou impugnado.
Os riscos da estrutura como um todo são os que você já intuiu. O principal deles é a requalificação de renda pela Receita Federal, que pode entender que os valores atribuídos à pessoa jurídica são, na verdade, rendimentos da pessoa física que exerceu a intermediação, tributáveis pelo IRPF nas alíquotas progressivas de até 27,5 por cento. Existe também o risco de desconsideração da personalidade jurídica caso fique demonstrado que a empresa foi constituída exclusivamente para reduzir a carga tributária da pessoa física sem substância operacional real, o que no campo tributário encontra amparo no artigo 116, parágrafo único do CTN, que trata da norma antielisiva. Além disso, dependendo do valor envolvido e da ausência de registros, pode surgir questionamento sobre a origem dos recursos, com potencial reflexo em normas de prevenção à lavagem de dinheiro.
O ponto mais sensível da análise é exatamente o que você identificou: como se forma um crédito relevante o suficiente para fundamentar a dação em pagamento de um imóvel sem que haja qualquer rastro operacional na pessoa jurídica? Essa pergunta é central e a resposta precisa ser construída com documentação real, não apenas com instrumentos jurídicos posteriores que tentam formalizar uma relação que não tem histórico. O Fisco não analisa apenas o instrumento final; analisa a trajetória. Se não há notas fiscais, contratos, lançamentos contábeis ou recolhimentos que demonstrem a formação desse crédito ao longo do tempo, a operação como um todo perde consistência material, independentemente da formalidade jurídica da confissão de dívida e da carta de sentença.
Para regularizar a situação, o caminho envolve pelo menos quatro frentes simultâneas. Primeiro, resolver as pendências que impedem a CND, identificando-as no e-CAC. Segundo, fazer um levantamento documental de tudo que existe de suporte para os honorários atribuídos, contratos, registros, correspondências, e avaliar honestamente o que pode ser comprovado e o que não pode. Terceiro, escriturar adequadamente a dação em pagamento na contabilidade da empresa após o registro definitivo do imóvel, com laudo de avaliação que respalde o valor adotado. Quarto, e talvez o mais delicado, avaliar com o cliente se a estrutura tem substância suficiente para resistir a um questionamento fiscal ou se é necessário antecipar uma tratativa com a Receita Federal, o que em algumas situações pode ser feito por meio de consulta formal ou de autorregularização antes que um procedimento de ofício seja instaurado.
Se quiser aprofundar algum desses pontos específicos, pode trazer mais detalhes da situação concreta e seguimos a análise.