Bom dia, Priscila,
Essa dúvida é bem comum entre quem trabalha com administração de locações, e a resposta depende de dois pontos: a natureza jurídica do serviço prestado e a legislação municipal do ISS que rege a emissão da NFS-e no município onde a imobiliária está estabelecida.
Do ponto de vista técnico, a taxa de administração imobiliária é a remuneração pelo serviço de administração de bens de terceiros, enquadrado no subitem 17.12 da lista de serviços anexa à Lei Complementar 116 de 2003. Cada imóvel administrado corresponde, em regra, a um contrato de locação distinto e, portanto, a uma prestação de serviço distinta perante aquele locador. Isso significa que, no plano estritamente fiscal, cada operação de administração de um imóvel específico configura um fato gerador próprio do ISS, ainda que o tomador do serviço seja o mesmo locador.
Na prática, no entanto, a legislação municipal é quem determina se é permitido consolidar essas operações em uma única NFS-e mensal por locador, discriminando cada imóvel e o respectivo valor da taxa dentro da mesma nota, ou se é exigida uma nota individual para cada imóvel administrado. A maioria dos municípios que utilizam o sistema nacional de NFS-e ou sistemas próprios de emissão permite que o prestador inclua múltiplos itens de serviço em uma única nota, desde que cada um seja identificado de forma clara, com o endereço do imóvel, o número do contrato e o valor correspondente. Isso evita a emissão de dezenas de notas para o mesmo tomador todo mês e facilita a conciliação contábil, tanto para a imobiliária quanto para o locador.
Por isso, o caminho mais seguro é consultar o regulamento do ISS e o manual do sistema de emissão de NFS-e da prefeitura onde a imobiliária está estabelecida, já que o local de recolhimento do ISS, salvo as exceções previstas na própria LC 116/2003, é o do estabelecimento prestador do serviço. Se o município permitir a consolidação, a imobiliária pode emitir uma nota por mês para cada locador, desde que discrimine adequadamente cada imóvel e o valor da taxa referente a ele. Se o sistema municipal não permitir múltiplos itens em uma mesma nota, ou se o regulamento local exigir nota por operação, será necessário emitir uma NFS-e para cada imóvel administrado, mesmo que o locador seja o mesmo em todos os casos.
Independentemente do formato escolhido, é fundamental manter uma memória de cálculo detalhada por imóvel e por contrato, mostrando como o valor da taxa de administração foi apurado em cada nota, seja ela consolidada ou individual. Isso garante rastreabilidade em caso de questionamento do locador ou de fiscalização municipal, e também facilita a apuração correta da base de cálculo do ISS e demais tributos incidentes sobre a receita da imobiliária.