A tributação de aluguéis e receitas imobiliárias possui regras completamente diferentes para pessoas físicas e jurídicas. Enquanto a Pessoa Física é taxada com base em uma tabela progressiva que pode chegar a 27,5%, a Pessoa Jurídica no Lucro Presumido conta com uma base fixada por lei que geralmente reduz a carga final para algo entre 11,33% e 14,33%.
Tributação na Pessoa Física (IRPF)
O principal tributo sobre a renda imobiliária da pessoa física é o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), recolhido mensalmente pelo sistema do Carnê-Leão e ajustado na Declaração Anual.
Base Legal principal: Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018).
Quanto seria pago de imposto (Exemplo Prático na PF)?
Se você recebe R$ 15.000,00 por mês de aluguel:
Multiplica-se pela alíquota máxima: (R$ 15.000,00 x 27,5% = R$ 4.125,00).
Subtrai-se a parcela a deduzir: (R$ 4.125,00 - R$ 908,73 = R$ 3.216,27.)
Carga tributária efetiva: 21,44% sobre o valor bruto.
Nota: Da base de cálculo na PF, você pode deduzir despesas de condomínio, IPTU e taxas de imobiliária pagas por você.
Tributação na Pessoa Jurídica (Locação de Espaços e Galpões)
Se os imóveis estiverem integralizados em uma empresa (como uma Holding Patrimonial), a tributação segue regras empresariais de faturamento e lucro.
Base Legal principal: Lei nº 9.249/1995 (Art. 15) e Instruções Normativas da Receita Federal.
1. Regime de Lucro Presumido (Geralmente o mais vantajoso)
No Lucro Presumido, o governo não quer saber o seu lucro real. Ele fixa, por lei, uma margem presumida para a atividade imobiliária. Para a locação de imóveis próprios/galpões/salas, a Base de Presunção é de 32% sobre o faturamento bruto. Os tributos federais incidentes são:
IRPJ (Imposto de Renda PJ): 15% aplicado sobre a base de presunção (equivale a 4,80% do faturamento bruto).
Adicional de IRPJ: 10% cobrado sobre a parcela do lucro presumido que ultrapassar R$ 20.000,00 por mês (ou R$ 60.000,00 no trimestre).
CSLL (Contribuição Social): 9% aplicado sobre a base de presunção (equivale a 2,88% do faturamento bruto).
PIS: 0,65% direto sobre o faturamento bruto (regime cumulativo).
COFINS: 3,00% direto sobre o faturamento bruto (regime cumulativo).
Carga Tributária Total Estimada (Lucro Presumido): 11,33% (sem o adicional de IRPJ) ou até 14,33% (se houver faturamento muito alto gerando adicional).
Nota: A locação de bens imóveis próprios não sofre incidência de ISS (tributo municipal), conforme a Súmula Vinculante 31 do STF.
2. Regime de Lucro Real
No Lucro Real, os tributos incidem sobre o lucro contábil líquido efetivo da empresa (receitas menos despesas operacionais permitidas). Geralmente não é vantajoso para locação pura porque os custos de manutenção de galpões e salas costumam ser baixos, deixando a margem de lucro real muito alta.
IRPJ: 15% sobre o lucro real (mais adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20.000/mês).
CSLL: 9% sobre o lucro real.
PIS: 1,65% sobre o faturamento bruto (regime não-cumulativo).
COFINS: 7,60% sobre o faturamento bruto (regime não-cumulativo).
⚠️ No Lucro Real, apenas o PIS e a COFINS somados já consomem 9,25% do faturamento bruto.
