Bom dia, Beatriz,
Sim, você precisa declarar tanto a venda da casa quanto o apartamento adquirido, mesmo que ele ainda não tenha escritura.
Quanto à venda da casa em 2025
Essa venda precisa ser informada na declaração de 2026, referente ao ano-calendário 2025. Você vai registrar a baixa do bem na ficha de Bens e Direitos, colocando na situação em 31/12/2024 o valor que já estava declarado, e zerando o campo de 31/12/2025, indicando que o bem foi alienado. No campo discriminação, você descreve a venda com data, nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor recebido.
Além disso, é preciso verificar se houve ganho de capital nessa venda. Se o valor de venda foi maior do que o valor de aquisição declarado, em regra há imposto a pagar pelo programa GCAP, com alíquotas que variam entre 15% e 22,5% dependendo do valor do ganho. Esse imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Vale também conferir se o cliente tem direito a alguma isenção, como por exemplo a isenção para quem vende o único imóvel residencial por até 440 mil reais, ou a isenção de reinvestimento, que é quando o valor total da venda é aplicado na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias.
Quanto ao apartamento com contrato de construtora
Sim, você declara normalmente na ficha de Bens e Direitos, utilizando o código 13, que é justamente para imóvel em construção ou na planta. No campo discriminação você descreve o bem, informa o nome e CNPJ da construtora, o número do contrato e as condições de pagamento. O valor a ser informado é o total efetivamente pago até 31/12/2025, e esse valor vai sendo atualizado ano a ano conforme os pagamentos forem sendo realizados.
Escritura não é necessária para declarar. O que importa para o Fisco é que o bem existe, que há um contrato firmado e que houve desembolso financeiro. Quando a escritura for lavrada futuramente, você simplesmente ajusta o código e as informações do bem na declaração daquele ano, sem precisar fazer nenhuma retificação das anteriores.