Boa tarde, Darci
Contexto importante antes de começar
Quando você menciona "venda normal sem espólio", entendo que o inventário já foi concluído, o formal de partilha já foi lavrado e cada herdeiro recebeu formalmente sua fração ideal do imóvel. Isso muda bastante a forma de declarar, porque cada herdeiro é tratado como proprietário individual de sua parte.
Como cada herdeiro deve declarar
Sendo três herdeiros, cada um declara individualmente no seu próprio IRPF a parcela que lhe cabe, tanto no valor recebido pela venda quanto no eventual ganho de capital. Não existe uma declaração conjunta dos três.
Ficha de Bens e Direitos
Se o imóvel já estava declarado na ficha de Bens e Direitos de cada herdeiro, o procedimento é o seguinte. No campo referente ao bem, o saldo em 31/12/2024 deve ser preenchido com zero, pois o imóvel foi vendido. No campo de discriminação, você descreve a venda informando data, valor total, nome e CPF do comprador. Cada herdeiro faz isso com a sua fração, por exemplo, um terço do valor para cada um.
Custo de aquisição para fins de ganho de capital
Esse é um ponto muito importante. O custo de aquisição que cada herdeiro usa para calcular o ganho de capital é o valor que foi declarado no inventário para fins de ITCMD, e não o valor original que o falecido pagou pelo imóvel. Esse valor consta no formal de partilha ou na escritura de inventário.
Cálculo do ganho de capital
Cada herdeiro precisa usar o programa GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital), disponível no site da Receita Federal, para calcular individualmente o seu ganho. O cálculo é simples: valor recebido pela venda menos o custo de aquisição. Cada herdeiro lança a sua fração proporcional, ou seja, um terço do valor de venda e um terço do custo de aquisição.
Se houver ganho tributável, o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor, via DARF com código 4600. A alíquota começa em 15% para ganhos até R$ 5 milhões.
Possibilidade de isenção
Vale verificar se algum dos herdeiros se enquadra em isenção. A mais comum nesse caso é a isenção para imóveis vendidos por valor até R$ 440.000, desde que o herdeiro não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Outro caso de isenção é quando o valor é utilizado para compra de outro imóvel residencial em até 180 dias da venda.
O arquivo do GCAP e a declaração
Depois de calcular no GCAP, o próprio programa gera um arquivo que é importado para o programa do IRPF, preenchendo automaticamente a ficha de Ganhos de Capital. Cada herdeiro importa o seu próprio arquivo no seu programa de declaração.
Resumindo o fluxo para cada um dos três herdeiros
Cada um acessa o GCAP individualmente, informa a sua fração do valor de venda, a data, o seu custo de aquisição proporcional e os dados do bem. Paga o DARF, se houver imposto devido, até o último dia útil do mês seguinte à venda. Importa o arquivo gerado para o IRPF e confere se a ficha de Bens e Direitos está com saldo zero para o imóvel.