Bom dia, Camila,
Vou explicar como lidar com isso.
A lógica central aqui é a seguinte: o imóvel está no nome do seu cliente, então ele deve declarar o bem normalmente na ficha de Bens e Direitos. O que precisa ser ajustado é a origem dos recursos usados para pagar esse financiamento, já que não foi ele quem desembolsou o dinheiro.
A forma mais limpa de tratar isso é reconhecer os pagamentos feitos pela mãe como doações. A mãe pagou as parcelas, a entrada e as taxas, ou seja, ela está transferindo patrimônio para o filho. Isso é uma doação, pura e simples.
Na prática, o que fazer:
Na declaração do filho, você lança o imóvel normalmente em Bens e Direitos. No campo de discriminação, descreve o financiamento, número do contrato, banco, e acrescenta que os pagamentos foram realizados com recursos doados pela mãe. O custo de aquisição vai sendo atualizado conforme os pagamentos, normalmente.
Ainda na declaração do filho, na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, você lança as doações recebidas da mãe. O código é o 14 (doações e heranças). O valor deve corresponder ao total pago pela mãe em cada ano-calendário.
Na declaração da mãe, essas mesmas doações precisam ser informadas como doações realizadas, também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (código 14), reduzindo o patrimônio dela pelo valor doado.
Uma atenção importante: doações acima do limite de isenção estadual podem estar sujeitas ao ITCMD, que é o imposto estadual sobre doações. Cada estado tem sua alíquota e regras próprias, então vale verificar o estado de residência da mãe. Dependendo dos valores, pode haver uma obrigação tributária estadual a cumprir.
Quanto à ideia de lançar como empréstimo entre pessoas físicas, ela até seria possível, mas teria que ser sustentada com um contrato de mútuo e, principalmente, com a evolução patrimonial do filho mostrando que ele tem condição de devolver. Se não há contrato e não há evidência real de que será devolvido, a Receita pode questionar. Doação é mais aderente à realidade dos fatos e mais seguro nesse caso.
Resumindo: trata como doação da mãe para o filho, lança nos dois lados, e verifica a questão do ITCMD no estado deles. Assim a situação fica bem justificada e documentada.