Boa tarde, Thaleia,
Ótima pergunta, e bastante comum em situações de inventário. Vou explicar o caminho correto para essa situação.
O ponto de partida: o bem nunca foi declarado
Como o bem era financiado e nunca foi incluído nas declarações anteriores do falecido, o primeiro passo é reconhecer que há uma omissão de bem nas declarações passadas. Isso precisa ser tratado com cuidado, pois a Receita Federal pode questionar a origem do bem caso ele apareça apenas agora, no espólio.
A forma mais segura de resolver isso é retificar as declarações anteriores do falecido para incluir o imóvel e o respectivo financiamento nos anos em que ele existia. Dessa forma, o histórico fica consistente e a declaração de espólio apenas dá continuidade a uma situação já regularizada. Sem essa retificação, o bem surgirá do nada na declaração de espólio, o que pode gerar questionamentos da Receita sobre a origem patrimonial.
A declaração de espólio
Com a morte ocorrida em 2025, será necessário apresentar a declaração de espólio referente ao ano-calendário de 2025, com entrega prevista para 2026. Como o inventário foi concluído no mesmo ano, essa será a declaração final de espólio, e não uma declaração inicial seguida de intermediárias.
Na declaração final de espólio, o bem imóvel deve ser informado na ficha de Bens e Direitos pelo valor que constava no documento de aquisição ou pelo valor que seria utilizado caso as declarações anteriores tivessem sido feitas corretamente, ou seja, o valor de custo. O imóvel financiado deve ser declarado pelo valor efetivamente pago até a data da morte, não pelo valor de mercado. O saldo devedor do financiamento, por sua vez, seria registrado como dívida, mas como foi quitado com a morte por meio do seguro prestamista ou por outra forma, essa dívida deixa de existir na declaração final.
A quitação do financiamento com a morte
Se a quitação ocorreu por meio do seguro de vida vinculado ao financiamento, o valor do seguro utilizado para quitar a dívida não é tributável pelo Imposto de Renda, pois indenizações e seguros recebidos por morte são isentos. Isso é importante para que o inventariante não se preocupe com tributação sobre esse evento.
O bem não partilhado entre os herdeiros
Como o inventário foi concluído mas o bem ainda não foi transferido formalmente para os três herdeiros, ele deve constar na declaração final de espólio como pertencente ao espólio, aguardando a transferência. Cada herdeiro só precisará incluir o bem em sua própria declaração após a efetiva transferência do quinhão correspondente, o que ocorre com o registro em cartório ou com a lavratura da escritura de partilha.
Resumindo o caminho prático
O ideal é primeiro retificar as declarações anteriores do falecido para incluir o imóvel e o financiamento, utilizando os valores de custo de aquisição. Em seguida, apresenta-se a declaração final de espólio com o bem declarado pelo valor de custo, já sem a dívida de financiamento, uma vez que foi quitada. Os herdeiros incluirão o bem em suas próprias declarações somente após a formalização da partilha.
Se houver dúvida sobre quais anos precisam ser retificados ou sobre os valores a utilizar, vale consultar os documentos do financiamento, como o contrato e os boletos pagos, para reconstruir o histórico de pagamentos e chegar ao valor correto a ser declarado em cada período.