Bom dia, Miriam,
Vou responder cada ponto com cuidado, pois a situação envolve detalhes importantes que merecem atenção.
Ponto 1 — Alienação a prazo ou prestação
Seu entendimento está correto. A pergunta se refere a situações em que o adquirente paga o preço de forma parcelada ao longo do tempo, o que não ocorre na doação. Na doação, a transferência da propriedade é imediata e integral, sem contraprestação financeira parcelada. Marcar "Não" é a resposta adequada.
Ponto 2 — Identificação dos adquirentes
Sim, os adquirentes a serem identificados são os donatários, ou seja, as pessoas que receberam os imóveis. Para cada imóvel, você informa o respectivo donatário, exatamente como você fez. O GCAP pede essa identificação para fins de cruzamento de informações entre as declarações do doador e dos donatários.
Ponto 3 — Posse de outro bem imóvel
Correto marcar "Sim". O doador, ao realizar a doação com reserva de usufruto vitalício, mantém o direito de uso e gozo dos imóveis durante toda a sua vida. O GCAP expressamente inclui a condição de usufrutuário na pergunta, portanto a resposta afirmativa é tecnicamente precisa.
Ponto 4 — Lançamento apenas no CPF do titular
Aqui é necessário cuidado, pois a resposta depende do regime de bens e da titularidade registrada.
No regime de comunhão universal de bens, em princípio todos os bens adquiridos antes e durante o casamento são comuns ao casal, salvo exceções legais. Isso significa que, mesmo que a escritura de aquisição original conste apenas em nome do marido, os imóveis podem juridicamente pertencer a ambos os cônjuges em meação.
A Receita Federal entende que, no regime de comunhão universal, o ganho de capital deve ser apurado considerando a meação. Nesse caso, cada cônjuge apuraria o ganho de capital referente à sua metade, em declarações separadas ou, se for declaração em conjunto, com a devida identificação. A instrução normativa que disciplina o ganho de capital, a IN RFB nº 84 de 2001, trata da apuração individualizada quando há copropriedade.
Antes de confirmar o lançamento apenas no CPF do marido, recomendo verificar com atenção como os imóveis constam na Declaração de IRPF dele: se aparecem pelo valor integral ou pela metade. Se constam pelo valor integral como bem do declarante e a esposa é dependente sem bens próprios declarados, existe uma lógica interna na declaração que pode justificar a apuração integral em nome dele. Mas se os imóveis já constavam declarados em meação, a apuração também deveria seguir essa divisão.
Vale uma análise documental mais cuidadosa antes de finalizar esse ponto, pois uma apuração indevida pode gerar inconsistências no cruzamento com a declaração da esposa ou futura fiscalização.
Ponto 5 — Benfeitorias como custo de aquisição
Sua compreensão está correta. Benfeitorias úteis e necessárias que aumentam o valor do imóvel ou ampliam sua área construída podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital tributável. Entram nessa categoria ampliações, construção de novos cômodos, reformas estruturais que agreguem valor permanente ao imóvel.
Obras de simples manutenção e conservação, como pintura, reparos pontuais ou substituição de itens desgastados, não se enquadram como benfeitorias aptas a compor o custo, pois não ampliam nem valorizam o imóvel de forma permanente.
Em relação à documentação, a Receita Federal exige que o contribuinte comprove as benfeitorias com notas fiscais de materiais, recibos ou notas de serviços executados e comprovantes de pagamento. Contratos de prestação de serviço também auxiliam. O importante é que a documentação demonstre o que foi feito, quando foi feito e quanto foi pago.
No GCAP, as benfeitorias são informadas como acréscimos ao custo de aquisição. Você lança o valor pago em cada benfeitoria com a data correspondente. Guarde toda essa documentação por pelo menos cinco anos após a entrega da declaração em que o ganho for informado, pois é o prazo decadencial que a Receita tem para questionar o lançamento.
Um ponto prático importante: as benfeitorias só podem ser consideradas se não tiverem sido deduzidas em outra declaração. Se o contribuinte já deduziu alguma dessas despesas como despesa de aluguel, por exemplo, não é possível utilizá-las novamente para compor o custo do imóvel.
Ponto 6 — DARF em atraso, parcelamento e retificação
Sobre a atualização do DARF, você está correto. O GCAP gera o DARF original com o valor apurado e a data de vencimento original, que para operações de dezembro de 2025 seria 31 de janeiro de 2026. Como o pagamento está em atraso, você usa o SicalcWeb para calcular o débito atualizado com multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic acumulada desde o vencimento. O código de receita a utilizar é o 4600, que corresponde ao ganho de capital na alienação de bens e direitos.
Sobre o parcelamento, débitos de ganho de capital em atraso podem ser parcelados diretamente pelo portal do e-CAC, na opção de parcelamento simplificado, desde que o débito já esteja constituído. O parcelamento simplificado permite até 60 parcelas para débitos de até determinado valor, e o contribuinte consegue solicitar e acompanhar tudo pelo próprio e-CAC sem necessidade de comparecer presencialmente à Receita. Se o débito for de valor elevado ou o cliente quiser condições diferenciadas, é possível solicitar parcelamento ordinário, mas esse processo costuma exigir mais formalidades.
Sobre a retificação da declaração, sim, será necessário retificar a declaração de IRPF entregue em 2026, referente ao ano-base 2025. Como o cliente já lançou as doações na ficha de bens e direitos, a principal providência na retificação é importar o arquivo gerado pelo GCAP 2025, o que preencherá automaticamente a ficha de ganhos de capital. Verifique também se os imóveis doados foram baixados corretamente na ficha de bens e direitos, com o valor de transmissão correspondente, pois isso deve estar coerente com o que foi apurado no GCAP. Se já estava correto, a retificação se resume essencialmente à importação do ganho de capital apurado