Para a declaração do Imposto de Renda (DIRPF) e apuração de possível ganho de capital, você deve considerar o valor atribuído expressamente na escritura pública (R$ 289.793,80), e não a avaliação feita pela SEFAZ (R$ 521.628,84).
A avaliação da SEFAZ serve exclusivamente como base de cálculo para os impostos estaduais (como ITCMD ou ITBI), enquanto para a Receita Federal o que prevalece é o valor da transação ou o valor de aquisição declarado no documento público.
Pontos Chave para sua Declaração
Base de Cálculo e Ganho de Capital
Valor de Referência: Utilize os R$ 289.793,80 indicados na escritura como o valor da operação.
Custo de Aquisição: O valor de aquisição de um imóvel na declaração de bens não pode ser atualizado pelo valor de mercado ou por avaliações fiscais, exceto em casos específicos de reformas comprovadas com notas fiscais.
Ganho de Capital: Se o valor da escritura for superior ao valor que constava na declaração do ano anterior, essa diferença é considerada "Ganho de Capital" e deve ser apurada no programa GCAP. Se for igual, não há imposto federal a pagar na aquisição.
Tratamento da Nua Propriedade e Usufruto
Na ausência de discriminação específica de valores na escritura:
Divisão Proporcional: A prática comum aceita pela Receita Federal, quando não há valores destacados, é atribuir 2/3 do valor total para a nua propriedade e 1/3 para o usufruto.
Preenchimento na Ficha de Bens e Direitos:
Doador: Deve dar baixa no bem e, se mantiver o usufruto, abrir um novo item (código 99 ou específico) informando o usufruto sobre o imóvel, geralmente com valor R$ 0,00 ou o valor proporcional (1/3) se houver redução patrimonial.
Donatário (Nu-proprietário): Deve declarar a "Nua Propriedade" do imóvel utilizando o código correspondente (ex: código 01 para prédio residencial), informando na descrição os dados do usufrutuário e o valor proporcional (2/3 do total da escritura, se seguir a regra geral).
Avaliação da SEFAZ (R$ 521.628,84)
Finalidade: Este valor foi usado apenas para calcular o ITCMD. Ele não deve ser usado como o novo valor do imóvel na sua ficha de Bens e Direitos.
Declaração de Pagamentos: Você pode informar o valor pago de ITCMD na ficha de "Pagamentos Efetuados" sob o código 99, mas isso não altera o custo de aquisição do bem para fins de venda futura
O imóvel foi recebido por doação ou compra e venda direta? Essa distinção é importante para definir se você deve usar a ficha de Rendimentos Isentos para justificar o aumento patrimonial.