Boa tarde, Maiara,
Essa pergunta mistura dois pontos que vale a pena separar, porque as respostas para cada um seguem lógicas diferentes: a obrigatoriedade de emissão de documento fiscal para locação de imóveis e a definição do local onde essa operação é considerada tributada.
Sobre a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal, é importante esclarecer que essa exigência não é propriamente uma novidade trazida a partir de agosto de 2026 pela reforma tributária. A emissão de NFS-e para locação de imóveis, quando feita por pessoa jurídica com habitualidade, já é uma exigência que decorre da legislação municipal do ISS, e isso varia bastante de município para município. Alguns municípios já exigem nota fiscal de serviço para locação há anos, outros dispensam essa obrigação ou têm regras específicas dependendo do tipo de imóvel locado e da atividade do locador. Então antes de associar isso a uma data específica de 2026, o correto é verificar diretamente na legislação do município onde o imóvel está localizado se já existe ou não essa obrigatoriedade de emissão, porque isso pode não ter relação direta com o calendário da reforma.
O que a reforma tributária traz de novo é a incidência de IBS e CBS sobre operações com bens imóveis, incluindo locação, quando realizada com habitualidade e em contexto econômico, mesmo que essa operação não fosse antes considerada prestação de serviço para fins de ISS. A Lei Complementar 214 de 2025 dedica um capítulo específico para o tratamento de operações com bens imóveis, com regras próprias de base de cálculo, incluindo redutores de ajuste em alguns casos. O ano de 2026 é o chamado ano teste, em que CBS e IBS são cobrados com alíquotas simbólicas, muito baixas, apenas para fins de calibragem do sistema, sem substituir ainda os tributos atuais como ISS, PIS, Cofins e ICMS, que continuam sendo cobrados normalmente durante todo o período de transição, que vai se estender até 2033. Por isso, não tenho como confirmar com segurança que exista uma obrigatoriedade específica de emissão de nota a partir de agosto de 2026 vinculada à reforma, e esse é um ponto que vale a pena confirmar com a Receita Federal e com o Comitê Gestor do IBS, já que a regulamentação de diversos aspectos operacionais ainda está sendo publicada aos poucos.
Sobre o local onde a nota deve ser emitida, aqui a resposta muda dependendo de qual tributo estamos falando. Para fins de ISS municipal, a regra tradicional é que o imposto é devido no local do estabelecimento prestador, ou seja, no município onde está o domicílio jurídico do CNPJ do proprietário, salvo as exceções previstas na Lei Complementar 116 de 2003, que lista atividades em que o imposto é devido no local da prestação do serviço. Locação de bens imóveis, por sinal, é uma atividade que gera bastante discussão nesse ponto, e por isso é fundamental verificar como o município específico trata isso na prática.
Já para fins de IBS, a lógica muda bastante, porque esse tributo segue o princípio da tributação no destino. A Lei Complementar 214 de 2025 estabelece regras específicas de local da operação para bens imóveis, e a tendência é que, para essas operações, o local relevante seja onde o imóvel está localizado, e não o domicílio do proprietário. Isso faz sentido dentro da lógica da reforma, que busca que a arrecadação fique concentrada no local de consumo ou de uso do bem ou serviço, e não no local onde a empresa está formalmente registrada.
Então, resumindo de forma prática, para as notas que já existem hoje sob a lógica do ISS, o local segue sendo definido pela legislação municipal vigente, normalmente vinculado ao domicílio do CNPJ, com atenção às exceções da lei complementar do ISS. Já para os efeitos do IBS, que estão em fase de implantação gradual, a tendência é que o local relevante seja o da localização do imóvel. Recomendo acompanhar as publicações do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal, e também confirmar diretamente com a prefeitura do município onde os imóveis estão situados, já que muitos detalhes operacionais dessa transição ainda dependem de regulamentação complementar.