Olá, Paloma!
Paloma, o Art. 26. da LC 214, diz que o condomínio edilícios não são contribuintes do IBS e da CBS.
Porem o paragrafo 1º do art. 26, diz que, o condomínio edilício pode optar por se contribuinte de IBS e CBS, observado o disposto no § 6º do art. 41 desta Lei Complementar.
O art. 41, no paragrafo 6º, diz que caso o codomino edilício, seja contribuinte de IBS e CBS, e caso tenha recebido ressarcimento de créditos desses tributos no ano-calendário corrente ou anterior, fica proibido de retirar-se do regime regular do IBS e da CBS.
Isto é, o artigo 26 está dizendo o seguinte:
Olha, o caput do artigo 26 disse quem não é contribuinte.
O parágrafo primeiro está dizendo, vai ter uma galera que vai poder optar pelo regime regular de IBS e CBS, ou seja, mesmo não sendo contribuinte, vai poder optar por ser contribuinte no regime regular.
Só que aí já tem uma ressalva falando o seguinte, se a pessoa que não era para ser contribuinte, optar por ser contribuinte pelo regime regular de IBS e CBS, vai ter uma trava.
Que trava é essa?
Se aplica para ela essa vedação. Paragrafo 5º do art. 41, é vedado alguém que faça essa opção, se retirar do regime regular depois, caso tenha recebido o ressarcimento de crédito desses tributos, naquele ano corrente ou no ano anterior.
Então, assim, o cara não era para ser contribuinte. Aí ele optou por ser.
E aí, quando ele optou por ser, ele recebeu ressarcimento de crédito ou no próprio ano ou ano anterior. A beleza, se você recebeu ressarcimento nesse ano ou ano passado, tem que continuar contribuinte, não vai poder sair, vai ter que esperar um tempinho aqui para ver.
Em relação ao condomínio edilício, caso ele exerça a opção pelo regime regular, o IBS e CBS incidirão sobre todas as taxas e valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros.
Então, como o condomínio está se tornando contribuinte de IBS e CBS, a taxa de condomínio, condomínio, taxa de luz, taxa de rateio, etc, tudo que o condomínio recebe é tratado como um fornecimento oneroso com contraprestação e, portanto, tem IBS e CBS.
Passa a ter débitos e créditos ali internamente e também com terceiros, por exemplo, quando aluga uma loja, quando aluga uma sala comercial de térreo, etc.
E, caso não exerça a opção pelo regime regular, e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados de seus condôminos representem menos de 80% da receita total do condomínio.
Então o condomínio, a princípio, ele não é contribuinte. O condomínio vai poder escolher ser contribuinte de IBS e CBS, inciso 1.
Por quê?
Porque o parágrafo primeiro, inciso 1, ele pode escolher.
Se ele puder escolher, então todas as taxas ali vão cobrar.
Agora, o inciso 2 é uma outra hipótese. O condomínio edilício, não é contribuinte, ele não escolheu ser contribuinte. Porém, as taxas e valores cobrados dos condôminos representa menos de 80% da receita total do condomínio, ou seja, mais de 20% por cento da receita total do condomínio vem de outras fontes, vem de terceiros, vem de propaganda, vem de locação, enfim, de qualquer outra coisa com terceiros.
Então, nesse caso, inciso 2 do parágrafo segundo, ficará sujeito à incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar de acordo com o disposto no inciso 1 do caput do artigo 21 dessa lei complementar.
Vamos no artigo 21. Quem é contribuinte de IBS e CBS, realiza o desenvolvimento de atividade econômica de modo habitual, volume, forma profissional. Se tiver essas características do art. 21, vai ter IBS e CBS, mesmo que o condomínio edilício, não tem optado por ser contribuinte regular.
Por quê?
Porque mais de 20% da receita total vem de fora, ou seja, menos de 80% que é de questões internas com os condôminos.
E, além disso, vai apropriar crédito na proporção da receita decorrente das operações tributadas em relação à receita total do condomínio.
Então, o condomínio Edilício não é contribuinte, mas ele pode escolher ser.
Mas mesmo que ele não escolha ser, vai ter que dar uma olhada na DRE do condomínio.
Se mais de 20% da receita total do condomínio vem de fora, ou seja, não vem de taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos, já vem de fora, vem de outras coisas, então você vai ter que fazer um rateio.
Essas receitas que vêm de fora, vai ter IBS e CBS, é o que disse a alínea do parágrafo 2º
E aí vou apropriar crédito. Só que quando for apropriar crédito, não vou poder apropriar o crédito cheio. Vou ter que olhar a receita total do condomínio, essas receitas que tributam IBS e CBS representam 25%.
Tá beleza, então vou poder tomar 25% de crédito daquela despesa. Ou seja, 25% daquela despesa vai ser crédito de IBS e CBS, vai criar um rateio.
Então o ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 4, DE 30 DE JULHO DE 2026, na alinea “f”, está direcionada para o condomínio edilício que optou por ser contribuinte de IBS e CBS, ou então o condominio que é contribuinte de IBS e CBS poque tem mais de 20% da receita total do condomínio vem de fora, ou seja, não vem de taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos, vem de fora, vem de outras coisas, então terá que emitir nota fiscal ao cobrar o condomínio e ao cobrar qualquer coisa que gere receita, inclusive multa e juros no recebimento de pagamento em atraso do condomínio.
O condômínio pagou em atraso o condomínio e teve juros e multa, então o condomínio que é contribuinte de IBS e CBS, vai emitir uma nota fiscal referente a somente esse valor que recebeu de juros e multa e calcular IBS e CBS.
