Boa tarde, Lara,
Para abrir uma empresa de construção e incorporação no Brasil, você precisará tomar algumas decisões importantes antes de partir para o registro formal. Vou explicar o caminho completo.
Escolha do tipo societário e da natureza jurídica
O mais comum nesse segmento é a constituição de uma Sociedade Limitada (Ltda.) ou de uma Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), caso você seja o único sócio. Também é possível optar pela Sociedade Anônima (S.A.), especialmente quando há perspectiva de captação de investidores ou emissão de debêntures para financiar os empreendimentos, mas para a maioria das construtoras de pequeno e médio porte a Ltda. já atende perfeitamente.
Objeto social
O contrato social precisa contemplar as atividades que a empresa efetivamente exercerá. Para uma construtora e incorporadora, o objeto social deve incluir a construção civil em geral, a incorporação imobiliária, a compra e venda de imóveis próprios e a locação de imóveis próprios, se for o caso. Isso é importante porque o objeto social interfere diretamente nos CNAEs que serão vinculados ao CNPJ.
CNAEs principais
Os códigos mais utilizados para esse tipo de empresa são o 4120-4/00, que corresponde à construção de edifícios, e o 4110-7/00, que é a incorporação de empreendimentos imobiliários. Dependendo da abrangência das obras, pode ser necessário incluir outros CNAEs, como os relacionados a obras de infraestrutura ou serviços especializados de construção.
Regime tributário
Essa é uma das decisões mais relevantes. Empresas de construção e incorporação geralmente não se enquadram no Simples Nacional por dois motivos: o primeiro é que a atividade de incorporação imobiliária é vedada ao Simples conforme a Lei Complementar 123/2006, e o segundo é que mesmo a construção civil, quando exercida em conjunto com a incorporação, tende a afastar o enquadramento. Portanto, o regime habitual é o Lucro Presumido ou o Lucro Real.
No Lucro Presumido, a base de cálculo do IRPJ e da CSLL é determinada pela aplicação de percentuais de presunção sobre a receita bruta. Para a incorporação imobiliária, o percentual de presunção do IRPJ é de 8% sobre as receitas de venda de unidades, e o da CSLL é de 12%. Já para a construção por empreitada com fornecimento de material, o percentual do IRPJ também é de 8%. Esse regime costuma ser vantajoso quando a margem de lucro real é superior à margem presumida.
No Lucro Real, a empresa apura o imposto sobre o lucro efetivamente apurado, o que pode ser interessante em fases iniciais de obras, quando há muitos custos e despesas dedutíveis. É o regime obrigatório quando a receita bruta anual supera R$ 78 milhões.
Há ainda o Regime Especial de Tributação para incorporação imobiliária, o RET, instituído pela Lei 10.931/2004, que permite o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS com uma alíquota de 4% sobre a receita mensal de cada incorporação, desde que a obra esteja submetida ao patrimônio de afetação. Para as incorporações de interesse social enquadradas no programa habitacional, essa alíquota pode chegar a 1%. O RET é extremamente vantajoso e merece atenção especial no planejamento tributário.
Patrimônio de afetação
Ligado diretamente ao RET, o patrimônio de afetação é um regime jurídico previsto na Lei 4.591/1964 e modificado pela Lei 10.931/2004, pelo qual o incorporador destaca o patrimônio de cada empreendimento do seu patrimônio geral. Isso protege os compradores em caso de falência da incorporadora e é um requisito para adesão ao RET. A decisão de afetar o patrimônio deve ser tomada antes do registro de incorporação no cartório de imóveis.
Registro de incorporação
Antes de comercializar as unidades, a incorporadora tem a obrigação legal de registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme exige a Lei 4.591/1964. Esse registro exige um conjunto extenso de documentos, incluindo o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo, o quadro de áreas, o contrato padrão a ser utilizado com os compradores e a certidão negativa de débitos do incorporador, entre outros. Somente após esse registro é que a empresa pode anunciar e vender as unidades na planta.
Registro no CREA ou CAU
A empresa precisa ter um responsável técnico registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, o CREA, ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, o CAU, conforme a natureza das obras. Esse profissional será o responsável técnico pelas Anotações de Responsabilidade Técnica, as ARTs, ou pelos Registros de Responsabilidade Técnica, os RRTs, de cada obra executada.
Obrigações trabalhistas e previdenciárias
A construção civil tem obrigações específicas no eSocial e no SPED. A contribuição previdenciária patronal na construção civil historicamente foi calculada sobre a folha de pagamento com a alíquota de 20%, mas há regras específicas para obras de construção civil que envolvem a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta, a CPRB, quando aplicável. Além disso, as obras de construção civil geram obrigação de matrícula no CEI, hoje substituído pelo CNO, o Cadastro Nacional de Obras, no site da Receita Federal, antes do início de cada obra.
Passos práticos para abertura
O processo começa com a elaboração do contrato social por um contador, seguido do registro na Junta Comercial do estado, depois a obtenção do CNPJ na Receita Federal, o registro na Prefeitura para emissão do alvará de funcionamento e, por fim, a inscrição estadual, se a empresa praticar operações sujeitas ao ICMS, o que no caso de uma pura construtora e incorporadora geralmente não ocorre, já que a atividade principal está sujeita ao ISS.
Se tiver dúvidas específicas sobre algum desses pontos, regime tributário, RET, patrimônio de afetação ou a parte do registro de incorporação, é só perguntar que a gente aprofunda.