Olá Layane
Para o projeto descrito, o modelo mais adequado é a constituição de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) destinada exclusivamente à incorporação e venda dos apartamentos, com encerramento do CNPJ após a conclusão da obra e a venda total das unidades.
O CNAE correto e principal dessa empresa deve ser 41.10-7-00 – Incorporação de empreendimentos imobiliários, que é o único compatível com venda de imóveis “na planta” e necessário para enquadramento fiscal adequado.
O Simples Nacional não é permitido para incorporação imobiliária. Entre os regimes possíveis, o mais vantajoso é o RET – Regime Especial de Tributação, mediante adoção do patrimônio de afetação, pois aplica alíquota única de 4% sobre a receita (englobando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), o que, para um faturamento estimado de R$ 4 milhões, resulta em carga tributária significativamente inferior ao Lucro Presumido ou Lucro Real.
A empresa prestadora de serviços (construção, apoio técnico e vendas) deve ser outro CNPJ, com CNAEs próprios de construção e/ou intermediação imobiliária, emitindo notas para a SPE. Essa segregação é essencial para segurança jurídica, fiscal e para evitar questionamentos da Receita Federal.
Espero ter ajudado.