Boa tarde, Lara,
Vou explicar os principais modelos de holding rural, o processo de constituição e as vantagens tributárias em comparação com a pessoa física.
Existem basicamente três modelos de estruturação para uma holding rural. A holding patrimonial pura, que você já mencionou, é aquela que apenas detém a propriedade dos imóveis rurais, sem exercer diretamente a atividade agropecuária. Nesse modelo, as terras são arrendadas a terceiros ou à própria família, que continua produzindo, e a holding aufere receita de arrendamento rural. Há também a holding operacional rural, em que a própria pessoa jurídica exerce a atividade de plantio, pecuária ou outra exploração agropecuária, apurando receita de venda de produção. E existe ainda o modelo misto, em que parte dos imóveis é explorada diretamente pela holding e parte é arrendada a terceiros. A escolha entre esses modelos depende do objetivo da família, da forma como a propriedade já é utilizada e do planejamento sucessório pretendido.
O processo de abertura começa com um estudo patrimonial detalhado, levantando todos os imóveis rurais, sua situação registral, valores declarados no imposto de renda dos sócios e eventual existência de dívidas ou ônus sobre os bens. A partir desse levantamento, define-se o tipo societário mais adequado, sendo a sociedade limitada a forma mais comum, e elabora-se o contrato social, no qual deve constar claramente o objeto social compatível com o modelo escolhido, seja administração de bens próprios, exploração agropecuária, ou ambos.
Depois de elaborado o contrato social, é feito o registro na Junta Comercial, quando se tratar de sociedade empresária, ou no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, quando se tratar de sociedade simples. Em seguida, providencia-se a inscrição no CNPJ junto à Receita Federal e, quando houver comercialização de produtos rurais sujeitos ao ICMS, a inscrição estadual.
Um ponto que merece atenção especial é a integralização do capital social com os imóveis rurais, já que essa etapa envolve a transferência da titularidade dos bens dos sócios, pessoas físicas, para a holding. Essa transferência precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e comunicada ao INCRA, para atualização do CCIR, além de refletida na declaração de ITR. Os imóveis podem ser integralizados pelo valor constante na última declaração de imposto de renda dos sócios ou pelo valor de mercado, e essa escolha tem consequências tributárias importantes, que explico a seguir.
Sobre a eficiência tributária de se manter os imóveis em uma holding em vez de em pessoa física, existem alguns pontos centrais. O primeiro deles diz respeito à tributação da renda de arrendamento. Quando o imóvel rural pertence à pessoa física, o valor recebido de aluguel é tributado pela tabela progressiva do imposto de renda, que chega a vinte e sete vírgula cinco por cento, sendo recolhido mensalmente pelo carnê-leão. Já quando o imóvel pertence à holding tributada pelo lucro presumido, a receita de aluguel sofre a aplicação de um percentual de presunção de lucro, geralmente de trinta e dois por cento, sobre o qual incidem quinze por cento de IRPJ, mais o adicional de dez por cento sobre o que ultrapassar o limite trimestral, além da CSLL calculada sobre a mesma base presumida. Somam-se ainda o PIS e a COFINS cumulativos, calculados sobre a receita bruta. Na prática, dependendo do valor do arrendamento, a carga tributária efetiva da holding tende a ficar abaixo daquela suportada pela pessoa física, mas isso precisa ser calculado caso a caso, considerando o volume de receita.
Quando a holding exerce diretamente a atividade rural, e não apenas o arrendamento, existe a possibilidade de apuração do resultado dessa atividade com percentuais de presunção reduzidos, específicos para a atividade rural dentro do lucro presumido, o que costuma representar carga tributária mais baixa do que a apuração do resultado da atividade rural pela pessoa física, especialmente quando a rentabilidade da produção é elevada.
Outro fator relevante é o planejamento sucessório. Ao transferir os imóveis para a holding, a sucessão passa a ocorrer por meio da transferência de quotas entre os sócios, e não mais pela transmissão direta do imóvel, o que costuma simplificar e reduzir custos de inventário. Além disso, é possível realizar doações de quotas aos herdeiros com reserva de usufruto para os pais, antecipando parte da sucessão e permitindo diluir o pagamento do ITCMD ao longo do tempo, conforme a legislação de cada estado, já que as alíquotas e regras desse imposto variam bastante de um estado para outro.
Por fim, é importante avaliar com cuidado se a integralização dos imóveis pelo valor de mercado vai gerar ganho de capital tributável para os sócios pessoas físicas no momento da transferência, já que essa diferença entre o valor de mercado e o valor declarado no imposto de renda pode ser tributada em até vinte e dois vírgula cinco por cento. Integralizar pelo valor histórico, constante na declaração, evita essa tributação imediata, mas deve ser avaliado junto com o planejamento de venda futura desses imóveis, já que a tributação do ganho de capital pela pessoa jurídica segue regras próprias do lucro presumido ou real, que costumam ser mais vantajosas que a tributação de ganho de capital da pessoa física.
De modo geral, a vantagem tributária de se estruturar uma holding rural depende do volume de receita gerado pelos imóveis, do valor patrimonial envolvido, dos objetivos de sucessão da família e da legislação estadual aplicável ao ITCMD. Por isso, antes de decidir pela constituição da holding, o ideal é fazer uma simulação comparativa entre os dois cenários, pessoa física e pessoa jurídica, considerando a situação patrimonial específica da família e contando com apoio de um profissional contábil e, preferencialmente, também jurídico, dada a complexidade envolvida na integralização de imóveis rurais e nas questões registrais junto ao INCRA e aos cartórios competentes.