Olá Anderson
O modelo mais adequado costuma ser a constituição de uma Sociedade Limitada (LTDA) ou uma Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), se houver apenas um sócio, preferencialmente estruturada como SPE (Sociedade de Propósito Específico) para segregar riscos e organizar o empreendimento. Essa estrutura facilita financiamento bancário, separação patrimonial e organização contábil por projeto.
Se ele apenas vender lotes, o Lucro Presumido normalmente é vantajoso, pois a presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL resulta em carga efetiva relativamente baixa. Já para a construção e venda de casas (incorporação imobiliária), a melhor opção costuma ser o RET (Regime Especial de Tributação – Lei 10.931/2004), que unifica IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em 4% sobre a receita bruta, sendo especialmente interessante quando há financiamento pela Caixa.
O Simples Nacional raramente é a melhor escolha para esse tipo de operação estruturada, especialmente por limitações de faturamento, INSS fora do DAS (Anexo IV) e menor aceitação bancária em projetos maiores.
É fundamental avaliar também se o terreno está na pessoa física (possível ganho de capital), a incidência de ITBI na integralização, a necessidade de registro de incorporação, o controle de estoque imobiliário e o reconhecimento de receita pelo percentual de obra (POC). Além disso, com a Reforma Tributária, agora em 2026 iniciou-se a transição para CBS e IBS, o que impacta diretamente o setor imobiliário, exigindo planejamento na formação de preço e estruturação dos novos créditos tributários.
Espero ter ajudado.