Boa tarde, Keila,
Vou explicar como funciona essa divisão de responsabilidades na emissão de notas fiscais no mercado imobiliário.
O papel da imobiliária
A imobiliária emite nota fiscal apenas sobre o valor da sua taxa de administração, que é a remuneração pelo serviço de intermediação que ela presta. Esse valor corresponde à comissão cobrada pela gestão do contrato de locação, e é sobre ele que incide o ISS (Imposto Sobre Serviços). Emitir nota sobre o valor total do aluguel não seria correto, pois esse montante não representa uma receita da imobiliária.
E o valor integral do aluguel?
O valor total recebido pelo locatário é composto, na prática, pela soma do aluguel em si (que pertence ao proprietário) mais a taxa da imobiliária. A nota referente ao serviço de administração fica com a imobiliária, mas o valor líquido repassado ao proprietário não gera, automaticamente, uma obrigação de nota fiscal para a imobiliária, pois ela está apenas fazendo o repasse de uma quantia que pertence a outra pessoa.
O proprietário precisa emitir nota fiscal?
Depende da situação do proprietário. Se ele for uma pessoa física, em geral não emite nota fiscal, mas os rendimentos de aluguel precisam ser declarados no Imposto de Renda e estão sujeitos ao carnê-leão, caso o locatário seja também pessoa física, ou à retenção na fonte, caso o locatário seja pessoa jurídica.
Agora, se o proprietário for uma pessoa jurídica, ou seja, se ele locou o imóvel por meio de uma empresa, aí sim ele tem a obrigação de emitir nota fiscal de serviço sobre o valor do aluguel recebido, já que a locação de imóveis por PJ é tratada como prestação de serviço para fins fiscais em muitos municípios.
Resumindo
A imobiliária emite nota sobre a taxa de administração. O proprietário pessoa física não emite nota, mas declara os rendimentos. O proprietário pessoa jurídica, em regra, deve emitir nota fiscal sobre os valores de aluguel recebidos.
