Essa operação, para IBS e CBS, não é uma operação única: são dois fornecimentos onerosos distintos, cada um com sua própria incidência, base de cálculo e regime. A seguir, a análise com base na LC 214/2025.
1. A permuta é fato gerador
A LC 214/2025 trata como operação onerosa qualquer fornecimento com contraprestação, inclusive troca, permuta e dação em pagamento (art. 4º, §2º). Não importa que não haja dinheiro: a contraprestação em bem já basta para a incidência.
Na prática, você terá:
Operação A: A empresa de pisos fornece mercadorias e recebe um imóvel como contraprestação.
Operação B: A outra empresa fornece um imóvel e recebe pisos e revestimentos como contraprestação.
Cada empresa é, ao mesmo tempo, fornecedora em uma operação e adquirente na outra.
2. Operação A: fornecimento dos pisos e revestimentos
Segue o regime geral:
Base de cálculo: Como a contraprestação não está em dinheiro, aplica-se o valor de mercado dos bens fornecidos (regra de valor de mercado quando o valor da operação não é representado em dinheiro, art. 13 da LC 214).
Alíquota: Cheia (padrão), salvo se a fornecedora for do Simples Nacional sem opção pelo recolhimento do IBS/CBS por fora.
Documento fiscal: NF-e normal de venda, com destaque de IBS/CBS (e, na transição, ICMS, que continua até 2032).
Crédito para o adquirente: Se a empresa que recebe os pisos os usa na sua atividade (por exemplo, em obra de incorporação), o crédito é apropriável, desde que não sejam bens de uso e consumo pessoal.
3. Operação B: fornecimento do imóvel
Aqui entra o regime específico de operações com bens imóveis (arts. 251 e seguintes da LC 214):
Contribuinte: A PJ que aliena o imóvel, se estiver no regime regular de IBS/CBS.
Redução de 50% nas alíquotas para alienação de bens imóveis (art. 261).
Redutor de ajuste (art. 257), vinculado ao imóvel, que reduz a base de cálculo conforme o valor de aquisição ou o valor de referência.
Base: Também o valor de mercado ou de referência, já que a contraprestação são mercadorias.
Crédito para a empresa de pisos: Só existe se o imóvel for usado na atividade econômica (sede, depósito, loja). Se for imóvel residencial para uso de sócio, não há crédito.
Ponto de atenção: A regra de permuta que tributa apenas a torna vale para imóvel x imóvel (inclusive terreno por unidades a construir). Ela não se aplica aqui, porque um dos lados é mercadoria. As duas operações são tributadas pelo valor integral.
4. Fluxo de recolhimento e crédito (o ponto mais sensível)
Como não há pagamento financeiro, não há split payment. O recolhimento fica a cargo de cada fornecedor, pelo próprio débito apurado.
Pela regra geral do crédito condicionado à extinção do débito pelo fornecedor, cada empresa só aproveita seu crédito quando a outra efetivamente recolher o tributo da sua operação. Em uma permuta isso cria interdependência: se uma das partes atrasar o recolhimento, o crédito da outra fica travado. Vale prever isso contratualmente, por exemplo com cláusula de comprovação de recolhimento ou de responsabilidade pelo tributo.
5. Calendário da transição
Período | CBS | IBS | Tributos atuais |
2026 | 0,9% (teste) | 0,1% (teste) | Dispensa de recolhimento se cumpridas as obrigações acessórias; PIS/Cofins, ICMS e ISS normais |
2027–2028 | Alíquota cheia; PIS/Cofins extintos | 0,1% | ICMS/ISS continuam |
2029–2032 | Cheia | Crescimento gradual | ICMS/ISS reduzidos proporcionalmente |
2033 | Cheia | Cheia | ICMS/ISS extintos |
O ITBI continua incidindo sobre a transmissão do imóvel, pois não é absorvido pela reforma.
Se o contrato for assinado agora e a entrega dos pisos ou a transferência do imóvel ocorrer em 2027 ou depois, o momento do fato gerador (fornecimento) define a regra aplicável. Isso pode mudar bastante a carga, especialmente na CBS.
6. Reflexos contábeis e de prova
Receita reconhecida pelo valor justo da contraprestação não monetária (CPC 47). Os valores de mercado devem ser coerentes nos dois lados.
Laudo de avaliação do imóvel e lista de preços ou tabela de mercado dos pisos ajudam a sustentar a base de cálculo e evitar arbitramento.
Se os valores não forem equivalentes, a torna em dinheiro integra a base e passa pelo split payment.
No regime atual (até 2026), a Receita entende que a permuta de mercadoria por imóvel gera receita para fins de PIS/Cofins e IRPJ/CSLL.
Resumo: as duas pernas são tributadas. Os pisos seguem a alíquota cheia pelo valor de mercado. O imóvel segue o regime imobiliário, com redução de 50% e redutor de ajuste. O crédito de cada lado depende do recolhimento do outro, e não há tributação só da diferença, porque a permuta não é de imóvel por imóvel.
Recomendo conferir a redação vigente dos artigos citados e eventual regulamentação do Comitê Gestor e da RFB, porque o regime imobiliário ainda está recebendo normas complementares.