Olá Sabrina
De acordo com o Ajuste SINIEF 02/2009 (e alterações): Toda empresa com inscrição estadual ativa no ICMS está obrigada à EFD-ICMS/IPI, ainda que não realize operações.
Quando não há movimentação no período, deve ser transmitido o arquivo “sem movimento”, informando apenas os registros obrigatórios de abertura e fechamento.
Ainda que a atividade da empresa seja incorporação imobiliária com foco em venda de unidades/lotes, que normalmente não envolve ICMS, mas sim ITBI/ISS em algumas fases, o simples fato de possuir inscrição estadual ativa obriga à entrega do SPED ICMS/IPI.
Caso a empresa não pretenda ter operações sujeitas ao ICMS, é recomendável solicitar a suspensão ou baixa da inscrição estadual junto à SEFAZ/SP, para não gerar obrigações acessórias desnecessárias
Espero ter ajudado.