Olá Natalia. Boa tarde.
Sim, já é perfeitamente possível e, de fato, obrigatório para as pessoas jurídicas a adequação a essa nova realidade.
A publicação da Nota Técnica 007/2026 no Portal da NFS-e Nacional trouxe os layouts e os novos códigos de tributação nacional específicos para operações que não eram consideradas "serviço" sob a égide do ISS (como manda a Súmula Vinculante 31 do STF), mas que passam a sofrer a incidência do IVA Dual (IBS e CBS) por configurarem exploração econômica de bens.
Os códigos nacionais já integrados ao sistema são:
99.03.03: Locação de Bens Imóveis.
99.03.04: Arrendamento de Bens Imóveis.
99.03.05: Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço de Bens Imóveis.
A partir do marco de 3 de agosto de 2026 (conforme deliberação do Comitê Gestor do IBS e da RFB), o preenchimento dos campos de IBS e CBS deixa de ser facultativo para testes e passa a ser obrigatório para empresas do regime regular (Lucro Presumido e Lucro Real).
Para a locação de imóveis por Pessoa Jurídica, o cenário funciona assim:
Não haverá a cobrança da alíquota cheia do setor imobiliário ainda. O que deve ser destacado na nota a partir de agosto é a chamada alíquota-teste de 1%, dividida em:
0,9% de CBS (esfera federal)
0,1% de IBS (esfera estadual/municipal)
A Lei Complementar de regulamentação (LC nº 214/2025) garantiu uma redução de 70% nas alíquotas padrão de IBS e CBS para a locação de bens imóveis. Na prática, quando o imposto estiver valendo integralmente no futuro, a alíquota cheia estimada de ~26,5% cairá para uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95%.
A emissão de NFS-e e o destaque do IBS/CBS não se aplicam a qualquer pessoa física. O investidor pessoa física comum continua recebendo seus aluguéis via recibo e recolhendo o carnê-leão tradicional.
A pessoa física só será considerada contribuinte obrigatória do IBS/CBS (e consequentemente obrigada a emitir o documento fiscal na plataforma nacional) se cumprir dois critérios cumulativos no ano-calendário anterior:
Possuir mais de 3 imóveis locados (ou seja, a partir de 4 imóveis gerando renda); E
Auferir receita bruta anual com locações superior a R$ 240.000,00 (limite corrigido pelo IPCA).
Atenção ao Sistema: As administradoras de imóveis e os ERPs contábeis e de faturamento precisaram atualizar seus módulos para ler a NT 007/2026. Emitir recibos comuns para locações de PJs em vez da NFS-e padrão nacional com as tags de IBS/CBS preenchidas gerará inconsistências graves cruzadas com o ambiente da folha e do eSocial/EFD-Reinf a partir de agosto.
Espero ter ajudado.