Boa tarde, Paloma,
Essa é uma dúvida bastante pertinente, porque condomínios edilícios e associações de moradores, apesar de serem confundidos no dia a dia, têm naturezas jurídicas distintas e isso reflete diretamente no tratamento tributário, inclusive dentro da Reforma Tributária.
O condomínio edilício, regido pelo Código Civil a partir do artigo 1.331, não possui personalidade jurídica própria, sendo entendido pela doutrina majoritária como um ente despersonalizado, uma mera comunhão de interesses entre os condôminos para a administração das áreas comuns. Por essa razão, historicamente, as taxas condominiais cobradas dos moradores nunca foram consideradas receita ou faturamento para fins de PIS e COFINS, tampouco rendimento tributável para fins de Imposto de Renda, justamente porque representam rateio de despesas comuns entre os próprios condôminos, sem intuito de lucro e sem configurar prestação de serviço a terceiros. Essa lógica tende a se manter com o IBS e a CBS, instituídos pela Emenda Constitucional 132 de 2023 e regulamentados pela Lei Complementar 214 de 2025, já que o fato gerador desses tributos exige uma operação onerosa de fornecimento de bens ou serviços, o que não ocorre quando o condomínio apenas distribui entre os condôminos o custo de despesas que já são deles por natureza, como manutenção, portaria, limpeza e conservação das áreas comuns.
A situação muda quando o condomínio passa a explorar economicamente algum espaço ou serviço para terceiros que não sejam condôminos, como locação do salão de festas para pessoas de fora, exploração comercial de vagas de garagem, publicidade em áreas comuns ou qualquer outra atividade que gere receita além do simples rateio. Nesses casos, existe entendimento de que essas receitas específicas podem configurar operação onerosa sujeita à tributação, o que deve ser analisado com cautela caso a caso, considerando volume, habitualidade e a forma como essa atividade é estruturada.
Já as associações de moradores possuem personalidade jurídica própria, sendo constituídas como associações civis sem fins lucrativos nos termos do artigo 53 e seguintes do Código Civil. Elas cobram uma contribuição associativa, que juridicamente não se confunde com a taxa condominial, ainda que na prática muitas vezes cumpra função parecida em loteamentos e condomínios de casas que não são regidos pela Lei 4.591 de 1964. Por serem entidades sem fins lucrativos, podem gozar de imunidade ou isenção em relação a determinados tributos, como IRPJ e CSLL, desde que cumpram os requisitos do artigo 15 da Lei 9.532 de 1997, como não distribuição de resultados, aplicação integral dos recursos nas finalidades institucionais e manutenção de escrituração contábil regular. Quanto ao IBS e à CBS, a Lei Complementar 214 de 2025 traz hipóteses de imunidade e regimes específicos para determinadas entidades, e é justamente aqui que reside boa parte da discussão hoje, pois depende de como a associação está enquadrada estatutariamente e se suas atividades se encaixam nessas hipóteses diferenciadas.
Outro ponto importante é o mecanismo de split payment, um dos grandes destaques da Reforma, que altera a forma de recolhimento do IBS e da CBS diretamente na liquidação financeira da operação. Isso tem impacto prático relevante para condomínios e associações, já que eles normalmente figuram como tomadores de serviços, contratando portaria, limpeza, manutenção e outros prestadores. Como regra, condomínios e associações não são contribuintes do IBS e da CBS nessas contratações e, portanto, não terão direito a se apropriar de créditos, o que significa que o tributo destacado na nota fiscal do prestador simplesmente compõe o custo da despesa a ser rateada entre os condôminos ou associados.
Vale reforçar que ainda existem pontos em fase de regulamentação, especialmente as normas complementares que o Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal ainda vão editar sobre situações específicas envolvendo condomínios e entidades sem fins lucrativos. Por isso, para se aprofundar com segurança, recomendo acompanhar as publicações do comitegestor.gov.br e do portal da Receita Federal, que vão trazer o detalhamento operacional conforme a implementação da Reforma avança. Como não tenho acesso a busca na internet neste momento, não vou indicar artigos específicos para não correr o risco de citar algo impreciso ou inexistente, mas o raciocínio jurídico e tributário que expliquei aqui é a base sólida para você entender e interpretar qualquer material que encontrar sobre o tema.